第三、 房地产公司对房屋质量承担责任的情景

　　司法解释第十二条规定：“发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：（一）提供的设计有缺陷；（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（三）直接指定分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任“。根据此条规定，房地产公司如果在上述范围内存在过错，必须承担相应的法律责任。建议房地产公司密切关注此条规定，如果在建筑施工合同中存在类似情况的，抓紧修改或完善，以避免承担过错责任。

　　第四、 垫资款的利息

　　按照建设部的文件规定，严禁建筑施工企业垫资承包工程。但实际情况建筑施工企业垫资承包屡见不鲜。站在房地产公司的角度，建筑施工企业垫资承包对房地产公司是有利的，可以缓解房地产公司的资金周转困难。司法解释第17条规定：“当事人对欠付工程款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息“。过去建筑施工企业所垫资款项，一般来说是不计算利息的，但按照此司法解释，支付利息成为房地产公司的法定义务。建议房地产公司在签订相关合同、协议时即将利率约定清楚或者约定不支付利息，以保护自己的利益。

　　第五、 使用未经验收工程的责任

　　《建筑法》第61条规定： 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用； 未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条规定： 建设工程经验收合格的，方可交付使用。《建筑法》和《建设工程质量管理条例》之所以这样规定，是因为未经竣工验收合格的工程可能存在质量瑕疵，影响工程使用功能并可能存在社会安全危险，对他人人身财产造成损害。据此，承包人本应对其承建的工程负有物的瑕疵担保责任和安全注意义务。在过去的实践中，发包人既便提前使用工程，对工程的质量承担责任还是建筑商的义务。但此次司法解释显然对建筑商有利而对房地产公司不利。司法解释第14条规定“工程未经竣工验收，发包人擅自使用后主张承包人就已经使用部分承担修复责任和损害赔偿责任的，不予支持，但承包人应当承担地基基础工程和主体结构的保修责任“ 。

　　最高人民法院作出这种规定，主要是认为发包人擅自使用未经竣工验收工程，即表明发包人已接受工程并放弃了要求承包人承担物的瑕疵担保责任，又因发包人擅自使用未经竣工验收工程，违反了法律法规强制性规定的安全注意义务，故其应承担工程修复责任和损害赔偿责任。为了尽可能避免此类问题，建议房地产公司在与建筑商签订有关合同、协议时，要预先对此类情况作出约定，特别是对于某些需提前使用的工程部分，要事先约定，以避免陷入未经验收擅自使用这一被动局面。（文/周善良）