未签书面合同引发官司中成兆业遭遇“飞佣”?_

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未签书面合同引发官司中成兆业遭遇“飞佣”?

发表时间：2008/5/24 12:56:12　来源：南方都市报

　在地产中介行业急需重树诚信的情况下，近日，一起涉嫌“飞佣”案受到了业界的重点关注。东莞市中成兆业房地产代理有限公司，与东莞市福荣商业有限公司（以下简称福荣商业）及优比速包裹运送（广东）有限公司（以下简称优比速）的居间合同纠纷案，5月15日在东莞市中级人民法院开庭审理。

　　付出服务得不到佣金

　　作为上诉方，中成兆业认为福荣商业及优比速公司没有按约定向其支付中介服务费。

　　中成兆业总经理黄兆中介绍，2005年5月31日，优比速与其签订了一份《求租物业睇楼书》，该睇楼书约定，中成兆业作为居间人介绍租客优比速前往东城某工业园察看厂房，达成成交协议时，对方愿与中成兆业合作，并使中成兆业能按期定时收回中介服务费。达到此目的，优比速作为租客，则不需要向中成兆业支付中介服务费。

　　但《求租物业睇楼书》同时对租客的义务和责任又作出了约定，如果因租客的失误（即私自成交），导致中介方不能收到中介服务费，租客愿承担由此引起的中介服务费及相关损失费用。

　　黄兆中向记者出示了该睇楼书并表示，其公司曾先后两次带对方察看厂房，在优比速对厂房表示满意后，其又联系福荣商业，福荣商业有关负责人曾在电话里向其口头承诺，如果帮其找到租客，支付一个月的租金没问题。但由于当时比较忙，优比速又催得急，于是便在没有同福荣商业签订书面合约的情况下，将福荣的电话提供给优比速，不想双方联系上后便私自成交，没向其支付中介服务费。

　　但福荣商业则对此表示否认，认为合同约定应以书面为准，其没有委托中成兆业出租涉案场地，中成兆业更没有向其主张“中介服务费”的证据及法律依据，其出租场地给优比速与中成兆业无关，不存在“居间合同关系”。

　　而优比速则认为，其不是委托人，不承担支付居间报酬的义务，中成兆业首先应当向福荣商业追索中介服务费，在追索不成且优比速存在过错的情况下，中成兆业才有权要求优比速承担责任。

　　是否属私下成交有争议

　　该案例的一个关键在于，中成兆业是否为双方提供了居间服务。由于中成兆业不能提供有效证明，证明福荣商业有承诺愿向其支付中介费，该案一审判决起诉方败诉。中成兆业提出上诉，5月15日二审开庭。黄兆中表示，其受优比速委托，为优比速提供中介服务，足以证明其为这单交易提供了居间服务，也应获得报酬。

　　该案二审没有当庭判决，但受到不少业内人士的关注。在中介没有同业主签订委托合同的情况下，寻租方或买方同业主自行交易的情况时有发生，这种情况中介公司是否可以追讨服务费，该案件的审理和判决类似情况有重要影响。

　　律师观点

　　广东尚融律师事务所律师操道伟认为，中介公司在本案的业务操作中存在两大漏洞，一是未与出租方签订书面合同，二是中介公司的“物业睇楼书”条款不够完善。根据我国《合同法》第四百二十六条的规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，由于中介公司没有证据表明福荣公司是此次交易中的委托人，故其不能向福荣公司主张报酬；另一方面，虽然《合同法》四百二十六条中的“委托人”并没有限定为出租方（出售方）还是承租方（买受方），但中介公司一般采用对租客免费的行内习惯做法，这种方式并不是能满足各种交易情况的完善方式。本案中优比速公司确实办理了委托手续，但两被告是否属于“物业睇楼书”中所谓的“私自成交”从而导致承租方向中介公司承担赔偿损失的责任，取决于法官的自由裁量权。

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