［要点提示］

　　当事人双方签订的商品房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购协议应当认定为商品房预售合同，具有商品房预售合同的效力。商品房开发企业违反商品房买卖合同的约定，并不具有商品房预售许可证的，应当认定合同无效，出卖人应当返还买房人已经交付的购房款，并支付购房款利息。

　　［案例索引］

　　一审：山东省垦利县人民法院(2008)垦民初字第487号民事判决书（2008年9月27日）

　　［案情］

　　原告：张某，东营市东营区人。

　　被告：某房地产开发公司。

　　2008年6月份，原告张某与被告某房地产开发公司签订一份《认购协议》，约定由原告认购被告开发建设的商品房一套，协议对该套商品房的具体位置、楼层、面积、单价、总价、付款方式、违约责任等进行了详细约定。并约定在签订协议后，原告向被告支付60 000元购房款。协议签订当日，原告向被告支付购房款60 000元。

　　张某于2008年7月份诉至垦利县法院称，原、被告之间签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同，而被告至今未取得商品房预售许可证明，在签订《认购协议》当时被告亦未向原告明确告知无预售许可证明，因此该认购协议应由人民法院确认无效，并要求被告依据《合同法》的有关规定返还原告已经支付的60 000元购房款并赔偿原告因此受到的经济损失。

　　被告某房地产开发公司辩称，原、被告双方签订认购协议及支付房价款均经过双方认可，即使被告没有取得商品房预售许可证也不影响认购协议的效力，应当驳回原告的诉讼请求。

　　［审判］

　　垦利县法院经审理认为，原、被告之间于2008年6月份签订的《认购协议》，对原告所购买的房屋进行了详细约定，同时约定了房屋的单价及总价款，原、被告双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因而该《认购协议》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了总房价款的30%即60 000元作为购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《认购协议》为商品房买卖合同，但因该特定房产尚未建成，该《认购协议》实际应为商品房预售合同。经法庭调查，被告至今未取得商品房预售许可证，根据法律规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故原告要求认定原、被告之间签订的《认购协议》无效的诉讼请求符合法律规定，应予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，给对方造成损失的并应当赔偿损失，故原告要求被告返还支付的60 000元购房款及赔偿374元利息损失的请求符合有关法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决原告张某与被告某房地产开发公司签订的《认购协议》无效；被告某房地产开发公司于判决生效后10日内向原告张某返还购房款60 000元，并赔偿利息损失374元。案件受理费1 360元，减半收取为680元由被告某房地产开发公司负担。

　　该案宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，判决已生效。

　　［评析］

　　本案涉及的是房地产市场中购房人与房地产商所签订的认购协议的效力认定问题。商品房认购书即认购协议广泛存在于商品房交易实践中，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中第一次将认购书的概念提到法律规范的层面，但由于该条款的规定过于原则，学界对此众说纷纭，审判实务界更是难于操作。笔者结合该案例简单探讨一下商品房认购协议的定义、内容、性质及其效力等问题。

　　一、 认购协议的概念