2005年12月31日，我代理的一起房屋买卖合同纠纷在历时14天后就圆满结束了。因为精力缘故，我先小结该案的部分心得或法律意见，以飨本站网友。
该案是21世纪不动产武汉区域分部经纪的一起房屋买卖合同纠纷，签定的也是21世纪不动产武汉区域分部的格式条款合同。
合同中的违约责任条款第1项为：“……1）甲（卖方）乙（买方）任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方须向对方分别支付本合同第二条约定的房屋成交价的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，且丙方（中介公司）所收取的服务费不予退还……”这个条款对于不想卖房的我的当事人来说非常不利——815000元的房屋如果不卖则要承担4万多元的违约责任。
由于之前经过了仔细的思考，在第一次意见交换时，我就告诉我的对方当事人：“这个条款是无效的，因为它不是买卖双方当事人的真实意思表示，如果你们对我的观点有异议，你们可以向其他律师或合同法方面的专家、教授咨询或探讨。”不久，我对该格式条款合同中这一条款的理解得到了中介公司的默认，最终也为本案三方当事人的迅速和解打下了基础，避免了一场不必要的官司。
虽然，在和解后买方仍有怨言，但能得到我的当事人（卖方）和房屋中介公司的认可，我还是颇感心慰。
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。 
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