案情简介：

　　2010年王某（出卖人）与孙某（买受人）通过某中介公司签订了《存量房买卖合同》，合同约定，房屋成交价格为130万元，因为房屋是经济适用房，不具备上市条件，所以，买卖双方无法在当时办理过户手续。于是，双方约定，待具备过户条件时办理过户，房款分段支付。2011年，因为房屋价格一路上涨，现在的房屋价格比原来签订的房屋价格几乎要高出一倍，因此，出卖方王某与孙某协商，要求增加房款，但孙某不同意。于是，双方产生诉讼。出卖方诉讼请求是：要求确认要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求买受人返还房屋。

　　律师分析意见：

　　一、出售未满5年的经济适用房房屋买卖合同的效力问题

　　（1）当事人在经济适用房买卖合同中约定在限制交易期届满后再办理房屋所有权转移手续的，在法院审理中一般认定房屋买卖合同有效。

　　（2）当事人在经济适用房买卖合同中在法院审理一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的（已经满五年期的），在法院审理中一般认定房屋买卖合同有效。

　　（3）只要涉案经济适用房在限制交易期内出售的，房屋买卖合同一律认定无效。

　　二、出售已满5年的经济适用房满5年的经济适用房，房屋买卖合同一般认定有效。

　　三、出售按照经济适用房管理房屋，房屋买卖合同的效力不受5年期限的限制。

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       南宁房产律师熊潇敏，广西远东律师事务所合伙人、律师。

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