四川省成都市中级人民法院民事判决书

（２００１）成民终字第１４１８号

上诉人（原审被告）中国工商银行眉山地区分行青神分理处（以下简称青神工行）。住所地：四川省青神县大南街３５号。

负责人赵宏，该分理处主任。

委托代理人吴瑕、黄成荣，均系四川杰成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）锦江区房地产管理局前卫街房管所（以下简称前卫房管所）。住所地：成都前卫街２８号。

负责人陈登融，该所所长。

委托代理人赖勇、张红兵，均系四川中一律师事务所律师。

上诉人青神工行因合作建房纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（１９９９）锦江民初字第７７４号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原判认定，前卫房管所与成都大来贸易公司（以下简称大来公司）签订了《集资危房改造协议书》，约定共同集资，改造本市油篓街３５号至８５号、东糠市街３号至７３号部分旧有公房及私房，拆除危房６０００平方米，拟建办公楼、营业房、住宅楼共计２５６８４平方米。前卫房管所负责立项、国土划拨、拆迁安置等工作，大来公司负责项目的全部资金。大来公司得房率为４５％。协议签订后，大来公司于１９９２年８月与青神县金达房地产开发公司（以下简称金达公司）签订了《联合投资改造旧城区协议书》，协议约定金达公司投资到油篓街、东糠市街工程后大来公司所以得的利润按６：４比例分成。金达公司于１９９２年１０月１６日、１２月７日分别给付投资款８０万元、２００万元到前卫房管所。１９９４年４月１日，大来公司与金达公司签订了《补充协议》，约定大来公司与前卫房管所签订的协议中属大来公司所享有的权利和应尽的义务转让给金达公司。前卫房管所对此事予以认可。前卫房管所先后给付７笔款项共计１８０万元给大来公司和金达公司。油篓街、东糠市街危房改工程共修建了１幢综合楼、６幢住宅，并于１９９８年竣工。１９９５年４月１２日，金达公司与前卫房管所签订了《委托售房合同书》，合同约定由前卫房管所代金达公司销售新建合楼１至７层。前卫房管所给付金达公司售房款８５万元。油篓街３５号至８５号、东糠市街３号至７３号危房改造工程。规划许可证等手续均是前卫房管所以自己单方的名义办理的。该工程建成后，至今仍有税金和土地出让金等没有支付。金达公司系工行青神支行于１９９２年６月申请开办的全民所有制企业，１９９７年１月７日，该公司予以注销。工行青神县支行名称现已变更为工行眉山地区分行青神分理处。原判认为，大来公司在前卫房管所同意的情况下将合作建房合同的权利义务转让给金达公司，金达公司应当承担该合同的权利和义务。青神工行作为金达公司的开办单位，应对该公司的债权、债务承担清偿责任。油篓街３５号至８５号、东糠市街３号至７３号规划红线内建设用地至今未办理国有土地使用权出让手续，因此合建合同无效。合建的房屋虽已建成，但只是土建完成，尚有巨额的土地出让金和税金没有支付，因此无法通过财务审计得出房屋造价，被告青神工行要求在财务审计后按照双方约定比例分配利润的请求不予支持。金达公司支付前卫房管所的２８０万元投资款是从黑龙江农垦大连经济贸易公司借来的，为了偿还这笔债务，大来公司和金达公司找前卫房管所借款还债，前卫房管所先后７次共支付１８０万元，此款系合作建房过程中的经济往来，而不是其他经济往来，因此，在处理无效合同返还青神工行投资款时应当抵扣。前卫房管所支付给金达公司的代售款８５万元也应当抵扣。上述款项是前卫房管所在合作建房过程中支付给大来公司和金达公司的，因此，在参照本地房地产业利润情况下来确定补偿青神工行金额时应当考虑这一因素，酌情减少补偿金额。被告青神工行称其只对金达公司的借款１５５万元承担责任的辩解意见不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十八条、第四十五条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条、第四十六条第（二）项之规定，判决如下：原告前卫房管所与金达公司的合作建房合同无效；二、油篓街３５号至８５号、东糠市街３号至７３号新建房屋归原告前卫房管所所有；三、原告前卫房管所返还被告青神工行投资款１５万元（２８０万元扣除２６５万元），补偿青神工行经济损失１０万元，共计２５万元，于本判决发生法律效力之日起３０日内付清。宣判后，青神工行不服，向本院提出上诉称：１．大来公司向被上诉人前卫房管所借款１１０万元，系二者的借款关系，上诉人青神工行不应对此承担还款义务；２．补偿金额的计算有误。请求撤销原判，判决被上诉人前卫房管所按《集资危房改造协议书》约定的分成比例向上诉人青神工行支付５００万元补偿金。

经审理查明，上诉人青神工行于１９９２年６月申请成立金达公司，该公司性质为全民所有制。１９９７年１月７日，上诉人青神工行申请工商部门对该公司予以注销。１９９２年８月１５日，被上诉人前卫房管所与大来公司签订了一份《集资危房改造协议书》，协议约定双方共同对成都市油篓街３５号至８５号、东糠市街３号至７３号部分旧有公房及私房予以拆迁，拟修建办公楼、营业房、住宅楼共计２５６８４平方米。被上诉人前卫房管所负责该项目的立项、申请、规划、国土划拨、施工、拆迁安置等项目开发工作，大来公司负责提供开发该项目所需全部资金。同时，协议约定，该协议签订后１个月内大来公司支付前卫房管所７００万元作为前期费用，拆迁完毕后，进入土建施工阶段时再支付８００万元，该项目建成后大来公司应分得所建房屋的４５％。该协议签订后，大来公司为筹集资金，于１９９２年８月与金达公司签订了《联合投资改造旧城区协议书》，协议约定由金达公司投资成都市油篓街、东糠市街工程，该工程中大来公司所得利润金达公司分得４０％。１９９２年１０月１６日，被上诉人前卫房管所与大来公司签订了《补充协议书》，该补充协议对投资款的支付日期及付款方式作出变更，投资款到位日期由原协议的９月１５日变更为１０月１７日；付款方式由一次性付款变更为第一次付款２００万元，以后根据工程进度由被上诉人前卫房客所通知付款。１９９２年１０月１６日和１２月７日，金达公司共向被上诉人前卫房管所支付投资款２８０万元。１９９４年４月１日，大来公司与金达公司签订了《补充协议》，协议约定，大来公司与前卫房管所就成都市油篓街３５号至８５号、东糠市街３号至７３号危房改造项目所签协议及补充协议的全部权利义务由金达公司负责，该《补充协议》得到被上诉人前卫房管所的认可。大来公司分别于１９９３年１月１３日、同年１２月１８日、同年１２月３０日、１９９４年３月２８日共向被上诉人前卫房管所借款１１０万元。同时，被上诉人前卫房管所又于１９９３年５月２８日为金达公司支付货款７０万元。成都市油篓街、东糠市街危改工程总共修建了１幢综合楼、６幢住宅，先后于１９９４年至１９９８年竣工。１９９５年４月１２日，金达公司与被上诉人前卫房管所签订了一份《委托售房合同书》，合同约定由被上诉人前卫房管所代金达公司销售属金达公司所有的新建综合楼１至７层（约４９００平方米），其底层营业用房每平方米１４０００元，第七层住宅为每平方米３７００元。被上诉人前卫房管所分别于１９９５年１２月２７日、１９９６年４月１２日给付金达公司售房款共计８５万元。被上诉人前卫房管所以单方的名义办理了该项工程的建设规划许可证，工程建设完毕后，但未交纳房屋税金和土地出让金。１９９９年５月４日，被上诉人前卫房管所向原审法院起诉，请求解除集资建房的合同，并确认成都市油篓街３５号至８５号，东糠市街３号至７３号所建房屋归其所有，同时，由青神工行支付违约金７．５万元。

以上事实，有前卫房管所与大来公司签订的《集资危房改造协议书》和《补充协议书》，有大来公司与金达公司签订的《联合投资改造旧城区协议书》和《补充协议》以及大来公司将合同转让一事告知前卫房管所及前卫房管所对此事予以认可的函件；有金达公司与前卫房管所签订的《委托售房协议》和付款凭证、收据、证人陈某某的证词以及双方当事人的陈述予以证明。

本院认为，被上诉人前卫房管所以土地使用权作为投资与金达公司签订联合修建房屋合同后，至今未在规划红线内办理国有土地使用权出让手续以及未交纳土地出让金，其双方所签订的合同无效，被上诉人前卫房管所对此应承担主要过错责任。上诉人青神工行开办的金达公司接受大来公司与被上诉人前卫房管所联合建房合同中属大来公司的权利和义务以及向被上诉人前卫房管所共计支付２８０万元投资款的事实清楚。大来公司先后向被上诉人前卫房管所借款共计１１０万元系二者的债权债务关系。金达公司接受大来公司的权利和义务时，并未约定对此债务承担偿还的义务。上诉人青神工行认为不应承担大来公司向被上诉人前卫房管所借款１１０万元的还款义务的理由，本院予以采纳；其认为补偿金额的计算有误的理由，本院予以支持。其补偿金额应参照本地房地产业利润以及结合已建成的房屋的价值和双方投资比例等因素来综合考虑。原判认定部分事实有误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项和《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款、第一百三十四条第一款第（四）、第（七）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条、第四十六条第二项之规定，判决如下：

一、维持成都市锦江区人民法院（１９９９）锦江民初字第７７４号民事判决的第一项和第二项。

二、撤销成都市锦江区人民法院（１９９９）锦江民初字第７７４号民事判决的第三项。

三、被上诉人锦江区房地产管理局前卫街房管所返还上诉人中国工商银行眉山地区分行青神分理处投资款１２５万元（２８０万元扣除１５５万元），赔偿经济损失５０万元，共计１７５万元，于本判决发生法律效力之日起３０日内给付。

一审案件的受理费及其他诉讼费的负担不变；二审案件受理费２４７１０元，其他诉讼费１１４７０元，共计３６１８０元，由上诉人中国工商银行眉山地区分行青神分理处负担７２３６元，由被上诉人锦江区房地产管理局前卫街房管所负担２８９４４元。

本判决为终审判决。

审 判 长 王孝忠
审 判 员 刘小俊
代理审判员 王 敏
二○○一年二月十三日
书 记 员 王薇娜