编者按：随着国家对商品房房价的逐步调控，购房者越来越多的重视自己所购商品房的质量，也因此引发了大量要求退房或对开发商进行索赔的纠纷。其中以“房屋面积缩水”作为要求退房或进行索赔的依据的纠纷占了很大比例。本文作者从个案分析，着重提醒开发商在以后的商品房买卖中重视商品房房屋面积。

　　【案情简介】    
    李某于2003年6月在沈阳市某区购买了两处房屋，总面积为552.74平方米。合同签订后，李某缴纳了全额购房款。之后，李某认为房屋实际面积与合同约定面积不符，于2003年8月提起诉讼，要求按合同约定及法律规定返还房屋面积差价款12万余元。

    经房产测绘部门测绘，该幢房屋地上一层至二层建筑面积为532.68平方米。如果算上地下室面积，则为587.28平方米。由于双方没有对地下室做出约定，开发公司以房屋实际面积大于合同约定面积，于同年9月提出反诉，请求补交购房款8.9万余元。

　　【法院审理】 
    法院认为本案焦点是李某是否应对地下室部分承担付款责任。双方签订的《商品房买卖合同》是开发公司提供的格式化合同，在地下室部分的空格处打了个“X”符号。在双方签订的《商品房买卖合同》说明第5条中规定：“对实际情况未发生或买卖双方不做约定的，应在空格部位划X，以示删除。”由于该地下室不能独立存在，须随房屋一并转移，而出卖人在出卖时并未做出另行约定，按照交易习惯，法院认为最合理的解释就是：该地下室是随房屋无偿转移给买受人的。据此，李某对地下室部分无须承担付款责任。法院最后判决开发公司返还李某人民币12万余元。

　　【律师评析】
　　为了解决商品房买卖合同中的面积缩水问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；　

　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　因此，本案中，在地下室被认定应该随房屋无偿转移给买受人时，法院最终根据上述司法解释，支持了原告的诉讼请求，判决开发公司返还李某人民币12万余元。

　　【结束语】
　　2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施以来，各地均掀起了购房人起诉开发商要求赔偿或者退房的热潮。

　  由于目前我们部分开发商利用购房者不懂房屋面积的测量技术，在签订合同时，通过模糊的公摊面积使购房者的商品房实际面积缩水，达不到合同约定的面积。我们的开发商应当意识到，随着我国法制的日益健全和完善，公民法律意识的逐渐提高，开发商应本着诚实信用之原则，在与购房者签订商品房买卖合同时，尽量使房屋实际面积与合同约定面积相符合，从而避免因房屋面积缩水而承担双倍返还购房款的法律责任。