法院陷入两难：若继续查封，买主房款就打了“水漂”；若解除查封，债权人利益将受损

　　陈珊珊

　　今年1月，扬州许先生花431万购买了谭某位于上海市的一套住房。可没想到送件过户的第二天，房子就被南京秦淮法院查封了。原来，卖房人谭某在南京欠债，卖房那几天债主申请了诉前保全。现在谭某下落不明。接到许先生的反映后，记者采访了法院及当事人。

　　愁啊愁

　　2010年12月下旬，在扬州做生意的许先生打电话给多年的好友兼生意伙伴谭某，要求对双方资金往来进行结算。谭某当时欠他150万元，就跟许先生商量，眼下手头没钱，可将上海普陀区的一套房子卖给许先生抵债。2011年1月5日，双方在上海某房地产服务公司签订了买卖合同，约定以431万元的价格成交。扣除债务后，1月6日，许先生替谭某偿还了260万元贷款，并支付各项税费合计46万余元。谭某将房屋交付给许先生，当天上午10点多，双方办理过户手续。

　　谁知不到一周许先生就接到通知：房子已被法院查封，无法办理过户手续。原来谭某在南京欠有高额债务，就在他们买卖房屋的那几日，债主提起诉讼并申请了诉前保全，1月7日，南京秦淮法院依申请对谭某在上海的两处房产实施了查封，其中就有这套。许先生的律师认为，许先生已经支付全部房款，拿到房屋钥匙，并且对于买卖没有任何过错，完全符合最高院司法解释里“不得查封”情形。许先生立即向秦淮法院递交了保全异议书，要求解除查封。秦淮法院召开了两次听证会，但未给出裁决结果。

　　近日，记者采访了负责此案的秦淮法院立案庭法官盛冰，他介绍：“1月7日，谭某的债权人申请诉前保全，称谭某很可能变卖房产转移资产，我们当天赶到上海将两套房产予以查封。几天后，许先生提出异议，称其中一套房屋已被他买下。我们发现查封当日这套房产确实处于交易中，但过户手续还没办理，产权仍在谭某名下。办理过户手续有20天的流程，前15天是形式审查阶段，产权归属不发生变化，在这期间法院是可以查封的。”

　　难啊难

　　一难，买主对卖房人债务是否知情？

　　盛冰说，许先生提到的那条司法解释仅适用于执行阶段，并不适用于诉前保全阶段。在这种情况下，法院按照处理涉诉信访案件的程序召开了两次听证会，这跟正式的异议听证会是有区别的，所以没有出具任何法律文书。

　　许先生的律师认为，诉前保全从某种意义上来说也属于执行过程，可以适用最高院关于执行中查封财产的规定。抛开程序不谈，参与此案的法官均认为，就现有证据来看，不能确定许先生是“善意第三人”。听证会上，谭某的债权人提供了四份证人证言，均指证许先生跟债务人谭某是老乡兼好友，谭某卖房给许先生有转移资产躲避债务之嫌疑。许先生发誓说，自己绝对没有帮助谭某转移资产，债权人提供的证人证言都是道听途说。

　　二难，解封后债权人利益将受损

　　因房屋系不动产，所有权的转移自办理变更登记时生效。在签订合同至办理产权过户有一段时间，在此期间，因登记具有公示与公信效力，如卖房人因不能偿还到期债务，债权人发现房屋产权尚未作过户登记，可抢先申请财产保全，以保证将来实现自己的债权。法官提出一个疑问：如果给房子解封了，许先生的确可以取回房产，不受到任何损失，那么，跟谭某打官司索要债权的债权人的利益得不到保障，对债权人是不是不公平呢？法院现在对房屋进行查封，完全是依法办事。

　　法官说，目前许先生还有两条救济途径：一是解除合同，要求谭某返还购房款，并要求谭某承担违约责任；二是如谭某不能及时还款或与债权人达成协议，许先生亦可垫付相应的款项，由债权人申请法院解除房屋的查封后办理房屋过户手续，再向谭某追偿垫付的款项。但在许先生看来，谭某没有钱，就算赢了官司也没用，帮他还债则等于是背黑锅。1月底，秦淮法院一审缺席审理借贷纠纷并判决谭某败诉，谭某没露面，委托律师来南京上诉。由于还没进入执行阶段，房子眼下是“安全”的，但许先生担心，如一直不能解封，二审后债权人申请执行，法院就将拍卖房屋。

　　三难，其他补救措施缺乏可行性

　　提个醒

　　许先生说，从1月初到3月底，不足百日，他已经瘦了20斤，他怎么也想不通，自己怎么会栽在朋友手上。那么，如何才能避免买到查封房呢？

　　首先，在签订房屋买卖合同前，应先到房管部门查明所售物业的权属情况。

　　其次，在合同条款中设立相应的违约条款，比如约定“卖方保证对所售物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权及中介公司和买方提供之物业资料及相关情况属真实合法”等类似条款，并进一步约定万一因产权问题引发纠纷，卖方要承担的责任。

　　第三，在合同履行时，可将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。这是极为重要的一点，一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

　　第四，为防止卖房人一房二卖或卖房后设立抵押等现象，当事人在签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，可依据物权法的规定，按照约定向房屋登记机关申请预告登记。