近日，本报对名都新园小区上调物业费一事进行了连续报道，小区部分业主在对上调物业费提出反对意见的同时也提出了查询物业费去向的要求。此外，也有热心读者致电本报询问小区物业管理活动中业主应如何维护自身合法权益，为解答这些问题，记者走访了市国土资源和房屋管理局物业管理办公室相关负责人。
公布账目物业企业按要求
针对名都新园业主提出的小区物业费公示不明确的问题，市物业办负责人做出了如下解释：根据国家发改委、建设部下发的《物业服务收费管理办法》，业主与物业企业约定的物业服务费用主要有酬金制和包干制两种方式，其中酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担；而包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。该负责人表示，目前本市各物业小区均采取包干制的计费方式，盈亏由企业自负，根据《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》规定，物业企业应向业主公布物业管理服务费的收入、支出状况，但业主查账的要求并不合理。
小区主人参与管理要积极
接听热线的过程中，记者注意到，部分读者电话中表示对于物业企业即将付诸实施的举措“毫不知情”，有些业主甚至表示业主委员会是怎么成立的，委员是哪几位都不知道。对此，市物业办负责人提示，业主要改变“关起门过日子”的方式，树立主人翁意识，积极参与到物业管理活动中来。
该负责人表示，业主参与小区物业管理活动，主动是非常关键的，只有这样才能在物业管理活动中的各个环节占据主动，而不至于到重大事项决定后不知所措。“首先，大家要树立主人翁意识，认识到除专有部位以外的公共部位是归全体业主所有的，每个人对于公共部位都负有权利和义务，公共事务的管理与每个人的利益息息相关。”他表示，从这个角度出发，业主应积极参与小区管理规约的制定、物业企业的选聘以及重大事项的决策，日常生活中也要注意依法行使自己的监督权，监督物业企业和业主委员会行使他们的职责，有意见及时提出，避免问题的积累。
小区事项少数需服从多数
该负责人同时强调，国务院《物业管理条例》对需要业主共同决定的事项进行了明确，对成立业主大会的小区，业主委员会要按照要求就业主共同管理的事项组织业主进行表决。业主在物业管理活动中遇到的修改管理规约、选聘和解聘物业企业、机动车位分配、物业费的调整等重大事项一旦经业主大会表决通过，全体业主都应该积极遵守。“目前，按照规定小区任何决定的做出都需经过一定比例业主的通过，那么只要是按照正常程序做出的决议对全体业主具有约束力，就要求全体业主积极配合执行，在这个时候只能是少数服从多数，满足小区绝大多数业主的愿望，个别业主不能以‘我没有同意’来拒绝执行。”
在此需要说明的是，业主委员会提出的任何议案都应在小区明显位置上进行公示，表决阶段也需将书面材料交与业主代表，由业主代表负责征求所代表的业主意见。如果个别业主因私人原因在公示和表决阶段始终未能获知新议案的情况，只要参与表决人数达到要求，将不影响议案生效。
业主维权认直接责任人
在物业管理活动中，业主与物业企业之间是合同关系，双方的权利、义务应当在合同中进行明确约定。作为物业企业应按照合同约定的服务内容和标准为业主提供质价相符的服务。作为每一位业主都有监督物业企业履行物业服务合同的权利。
相关负责人提示，广大业主在维权时应注意以下几点：一是要重视签订好合同。要求物业企业提供的服务内容要明确，每一项服务内容达到的服务标准要量化，比如说要求物业企业提供三级服务，公共楼道保洁每天清扫1次等。二是要按照合同约定条款评判物业企业的服务是否到位。业主与物业企业之间是合同关系，业主评判物业企业的日常服务是否到位一定要依据合同，假如说合同约定物业企业每天清扫1次公共楼道，保洁人员按照约定做好了，就应当说物业企业该项服务到位，两次清扫之间的公共卫生需要业主自觉进行维护。三是要明确维权责任人。明晰责任是业主维权的前提，业主在维权前一定要知道维权的对象。有的常因开发商遗留问题、未办理产权证、个人财产受损等原因与物业企业发生冲突，这些都不是物业服务合同约定的内容，不属于物业企业的职责范围。四是要理性维权。业主与物业企业之间发生的矛盾纠纷要尽量通过双方协商解决，双方协调不了的可以到小区所在地的区县物业办申请调解，还可以依法向法院提起诉讼。
