李某在某房地产公司了解到“首付4万元即可入住”的宣传后，于二00六年五月二十日签订商品房购销合同，约定以18万元的价格由李某向某房地产公司购买建筑面积为187平方米的商品房一套，并于当日缴付首期房款4万元，余款14万元双方约定“做银行按揭支付”，由李某向房地产公司提交房贷所需的个人资料 ，该公司代其与银行申办按揭贷款。在某房地产公司交付房屋后，李某即行装修入住，并办理了有关权属登记手续。后在房贷办理过程中，银行以“贷款人李某有不良信用记录”为由，不予办理相关贷款，造成双方约定“做银行按揭支付”的条款未能履行。

    某房地产公司认为，在合同约定的以银行按揭贷款履行付款义务未能付诸实施时，李某就应以现金一次性付款履行义务，但其未予履行造成权利人的合同目的未能实现，况且即便以银行按揭贷款方式进行支付，贷款合同的当事人也是李某与银行，房地产公司也只是代为办理有关手续，在办成贷款后，房地产公司也是一次性的收取剩余房款，按期还贷只是针对银行，因而是李某违约，若其再不付清余款的话，应当依据合同法的有关规定解除合同。而李某认为，办理银行按揭贷款是房地产公司的责任，其当时购房原因之一就是合同约定按期还款，现房地产公司无力保证按揭贷款到位，应承担相应的违约责任，若要解除合同，应由原告双倍返还定金及赔偿相应的损失40万元。最后，在承办法官的主持下，双方当事人自愿达成调解协议：在缩短付款期限的基础上，由被告分期向原告付清剩余房款14万元。

    【法官说法】本案最终虽以调解方式结案，但由此引发的适用法律问题争议亦值得探讨。负责审理此案的法官认为：本案中双方签订合同的目的是显而易见的，就“余款14万元做银行按揭支付”的条款应属约定不明，对没能办成贷款的后果，双方在主观上都无过错，若按原告的主张即依合同法94条的规定解除合同，原告应返还被告已交付的房款，并赔偿被告的相应损失；而被告应搬出住房。由于对没能办成贷款的后果，双方在主观上都无过错，若解除合同，对双方都有损失，为平衡双方利益，应适用合同法第六十一条、第六十二条（五）项的规定。

    【法条链接】

    《中华人民共和国合同法》

    第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

    第六十二条第五项：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。     

    第九十四条第三项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。                              

    凤庆县人民法院