二、债务履行期届满后约定“以房抵债”

　　债务履行期届满后约定的“以房抵债”，实际上是当事人事后达成的新的清偿协议。在上述会议纪要中，江苏省高院认为，对于此类约定，应区分两种情况进行处理：

　　（一）债务清偿期届满后当事人达成以房抵债协议，但尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求；但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

　　（二）当事人已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，人民法院不予支持；但如当事人一方认为抵债行为具有可变更、可撤销情形的，可以依法请求变更或撤销。简单来说，债务履行期届满后的以房抵债，以是否办理了物权转让手续为分界线，之前无效，之后有效。其实这种处理方式维护的是不动产登记的公示效力，避免房产归属因此而产生混乱。

　　当然，上述观点只能代表江苏法院的立场，在全国范围内不具有普适性。在同样问题上，最高院持非常谨慎的态度，因为现实中很多当事人利用这种事后达成的抵债协议规避税收、限贷及限购政策，产生大量的虚假诉讼等欺骗司法的行为。最高院针对这一情况制定了相应对策。

　　在2013年《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》中，最高院明确：对于当事人之间虚构借贷等债权债务关系，法院立案受理后，双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务，由法院出具调解书后被迅速执行房产过户的行为，是虚假诉讼行为。且进一步规定，当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施。这一通知实际上封杀了事后以房抵债直接过户的可能性，而是以强制拍卖变价的方式实现债务的清偿。如果当事人产生纠纷进入审判或执行程序，即使以房抵债协议被认定为有效，债权人也无法据此获得房屋的所有权，而只能获得房屋拍卖变价后的价款所得。

　　【南宁律师总结】

　　从前文分析中可以看出，现行的司法实践，对债务履行期届满前后的“以房抵债”约定，在审判和执行上均持较为否定的态度。虽然有案例显示其得到法院支持的可能性，但是法院自身的摇摆不定，实际上也是对此类协议合法性及有效性的否定。因此，当事人在制定以房抵债的协议时，应充分认识到可能面临的法律风险，并尽量将买卖关系与借贷关系剥离开，尽快完成发票开具、合同备案及产权过户的手续，避免旁生枝节，进入司法程序。