三、对不动产善意取得的态度及其评析

　　我国现行法律体系对不动产登记采用了登记生效主义的体例。在房屋产权变动方面，《城市房地产管理法》第60条规定：“非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力”。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案的运用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……”，该条并没有改变登记作为不动产物权产生，变更的生效要件的立场，只是针对我国缺乏健全规范的登记制度的现状，明确责任、风险承担的做法。至于我国目前的登记机关是实行形式审查还是实质审查，尚存争议。但主流观点认为我国宜采用实质审查主义。根据对我国现行登记制度的分析，我们可以清楚地看到，在我国现行的登记制度下，登记应具有公信力，从而，善意取得制度有适用于不动产的空间。

　　四、《物权法》颁布前善意取得的法律状况

　　《物权法》之前我国立法上没有明文规定不动产的善意取得问题，但现行法中有一条明显涉及该问题，这就是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条的规定：“共同共有人对只有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”对该条司法解释，学者有三种看法：第一种看法认为，本条司法解释确立了我国的善意取得制度，在司法实务中依照这一司法解释，全面适用善意取得原则；第二种看法认为，本条司法解释明文限制在共同共有财产交易的场合，才适用善意取得制度，在更广阔的一般财产的交易场合，则排除在外，因而，确立中国完整的善意取得制度，路途尚远；第三种看法从该司法解释演变生成的历程出发，认为，本条司法解释规定对共同共有财产可以适用善意取得制度，其实仍然是指共同共有的不动产，主要是指共同共有的房屋。笔者赞成第三种观点，因为它综合运用了语法解释，系统解释、历史解释、字面解释的方法对该条文字进行理解，由此可见，我国只是部分承认了不动产的善意取得制度，对于共同共有不动产以外的因登记瑕疵而产生的不动产善意取得制度未作规定。同时，我们还要看到，这种司法解释对不动产善意取得的承认从效力上，明确性上，可操作性上都是不够的。因此，尽管该司法解释早在1988年就通过了，但在实践中遇到此类案件时，不同法院仍有不同的理解，从而产生不同的判决。比如，有这样一个案子：孙某与丁某系夫妻关系，共同经营拉达轿车一辆，因家庭矛盾，夫妻发生纠纷，妻丁某于92年2月14日，在未与其夫孙某协商的情况下，以8万元价格把轿车卖给了李某甲，并于当天到市交通部门，谎称其夫孙某外出办事，办理了车辆过户手续，把车籍转到李某甲名下，但双方未交车交款。后丁某觉得8万元价格低，又于2月22日将车以8万4千元的价格卖给李某乙，当日李某乙向丁某付清了车款，丁某将车交给了李某乙，但未办理车籍过户手续。次日，原告孙某发觉此事，立即将行车证扣留并起诉至法院，请求法院对擅自出卖的轿车确权。经法院查明：轿车系孙某、丁某的夫妻共有财产，丁某未与夫协商擅自处分该共有财产。但李某甲、李某乙二人对丁某的擅自处分行为皆不知情，属善意。法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第七十八条及有关法律规定，判决如下：一、丁某与李某甲间的买卖无效；二、轿车归原告孙某和丁某共有；三、丁某与李某乙间的买卖无效，丁某返还给李某乙车款，并赔偿占有此款期间的利息151.20元；四、发生纠纷期间的汽车经营损失，由被告丁某承担。在本案中，法院就没有适用该司法解释来保护善意第三人对轿车的所有权。