（二）关于商品房数次买卖的处理问题。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。

　　（三）关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。

　　（四）关于房屋租赁合同纠纷中的有关问题。

    1、关于房屋租赁许可证对租赁合同的影响问题。依据《合同法》以及最高人民法院关于适用合同法有关司法解释的规定，合同只要不违反法律的规定，是双方真实意思表示，就应当认定其效力。《城市房地产管理法》第五十三条的规定向有关部门登记备案，属于政府对房屋的一种管理行为。出租人没有办理房屋出租批准登记手续，不影响租赁合同效力。

    2、关于承租人优先购买权的处理问题。根据承租人优先购买权的性质，结合司法实践经验。会议认为，出租人出卖租赁房屋，侵犯承租人优先购买权的，法院应判决其与第三人之间的买卖合同无效，以恢复出租人与承租人合法的房屋租赁关系，但不能判令出卖人直接按照与第三人约定的同等条件与承租人签订买卖合同。通过无效之诉，按照“买卖不破租赁”的原则，承租人的利益同样可以得到应有的保护。

    3、关于优先购买权“同等条件”的理解问题。对法律规定的“同等条件”应当作宽泛理解，不仅包括价格条件，而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。

    （五）关于房屋拆迁纠纷的处理问题。审理房屋拆迁纠纷案件，对拆迁人与被拆迁人达成的房屋拆迁协议，属于平等主体之间的民事纠纷，应依据国务院《房屋拆迁管理条例》为依据确认其效力。对于拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁协议的房屋拆迁纠纷，一方当事人以另一方当事人为被告提起民事诉讼，要求对方当事人按照当地政府颁布的拆迁政策规定的标准履行拆迁安置义务的，不属于民事案件的受理范围。人民法院应当依据民事诉讼法的规定，告知当事人向当地人民政府申请裁决，当事人坚持起诉的，应当驳回其起诉。因历史遗留的落实政策房屋拆迁纠纷、因行政指令而调整划拨、机构撤并分合引起的房屋拆迁纠纷、因单位内部建房拆迁引起的纠纷等，均不属于人民法院民事案件的受理范围，应由政府有关部门解决。

    （六）关于房改房屋纠纷的处理问题。从国家关于住房制度改革的政策规定来看，房改房在法律属性上实质就是将原来出租给职工的住房改为出卖给职工个人，即由原来的租赁法律关系转为买卖法律关系，是一种特殊的房屋买卖合同。其与一般房屋买卖合同有所不同的是，房改房的合同除当事人自行约定的内容外，还要受到房改政策的制约，不完全等同于以市场价格支付对价。由于房改的买卖合同涉及到我国现行的房改政策，所以因房改引发的纠纷，法院是否应当作为民事案件受理，一直是审判实践中有争论的问题。会议认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷的，人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的事项是房屋买卖，属于平等民事主体之间的权益纠纷（如追索购房定金、购房款、办理过户手续及产权证书等），人民法院应当受理；如果当事人争议的事项为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的（如职工是否应当参加房改、如何计算优惠条件等），不属于民事权益纠纷，人民法院不宜作为民事案件受理。