作者：王礼仁
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案情：
原告了明杰（女，1974年9月21日出生，汉族，宜昌宜棉物业有限公司工人）与被告刘荣东（男，1969年3月18日出生，汉族，宜昌市富磷集团职工）于1997年经人介绍认识并确定恋爱关系，1999年1月双方登记结婚，婚后双方未在一起共同生活，无子女。双方在一审时均同意离婚，但对双方在婚姻存续期间购买的房屋，刘荣东是否已在婚前取得了70％的产权，存在分歧。原告了明杰认为：该房屋是双方进行结婚登记后，为筹备结婚后同居而共同出资购买的并出据了自己为购房和筹办婚事而借款18000元的证人证言。同时认为该房屋是婚后一次购得100％产权，否认被告婚前已购买了70％产权。被告刘荣东认为：婚前已购买70％的产权。对婚后购买的30％产权，可付原告5000元，房产归自己所有。
该房屋的购买情况是这样的：1994年4月房改时，原宜昌磷肥厂职工胡大海参与本单位房改，购买了单位48．28平方米房屋产权的70%,并向单位交纳购房款6177．58元。1995年7月胡大海因调换住房，将已购得70％产权的上述房屋退给单位。单位即将该房屋分配给刘荣东居住，并同意刘荣东支付给胡大海所购该房屋70％产权的房款6177．58元，余下3O％的产权待统一换证时，与其他职工一并办理。刘荣东将房款6177．58元交给胡大海后，胡大海即将6177．58元交款发票转给刘荣东。2000年6月原、被告在购买上述房屋时，以刘荣东户名登记。按当时的成本价计算，一次性购买该房100％产权，其实际价值为29000余元，享受夫妻双方工龄等优惠政策后，该房屋购买价是20820.81元。当时向单位交纳了16672.97元，余款用胡大海的收据抵付。2001年9月27日取得房屋所有权证，产权为100%
一审判决认定：该房屋70％产权属于刘荣东个人婚前财产，30％产权属于属于婚后双方共同财产，鉴于共同所有30％分额不宜分割，遂判决由刘荣东一次性给付了明杰房屋折价款5503．92元，房屋归刘荣东所有。原告丁明杰不服一审判决，以该房屋全部产权系婚后取得，一审认定婚后仅取得30％产权错误为由，提出上诉。
分歧：
本案争执的焦点是：被告在婚前是否已购买上述房屋70％的产权？对此，在二审期间，仍存在分歧。一种观点认为：被告婚前已取得该房屋产权的70%,一审判决正确，应维持原判。其理由如下：被告在1995年7月已按单位的决定意见将部分房款交给原购房者胡大海，胡大海将购房交款发票交给被告。虽然取得有效的房产证是在2001年，且是一次性办理的100%产权。但未给被告在1995年办理70％的产权的责任，是由于被告单位的原因所造成的，且被告单位证明当时向被告承诺：“余下的30％产权”和其它职工一同办理。从此可以看出，单位即房屋所有权人是认可刘荣东已取得70％产权的。购买单位福利房，其主动权在单位，个人只承认交款，其手续均由单位承办。因此，对购买单位福利房中实际存在的一些特殊情况和事实应予认可，故被告对该房屋70％的产权，应视其在1995年已实际拥有。
另一种意见则认为：认定该房屋婚前购买70％产权，婚后购买30％产权的理由不能成立，该房屋的100％产权均系婚后一次购买。
评析：
该案涉及到物权变动的一个基本原则，即公示原则的适用问题。所谓公示原则，是指物权变动须以法定公示方式进行才能生效的原则（见张俊浩主编《民法学原理》第366页，中国政法大学出版社1991年版）。换句话说，物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来（见钱明星著《物权法原理》第40页，北京大学出版社1994年版），才能发生法律效力。根据民法理论上的通说，物权变动的公示方式有两种，即交付和登记。
具体说，动产物权变动以交付为公示方式，不动产物权变动以登记为公示方式。登记，是指将不动产物权变动的事实登载于特定的文书上的活动。我国物权变动立法的一般规则是《民法通则》第72条的规定。该条文虽然没有区分动产物权变动的公示方式与不动产物权变动的公示方式。但理论一致认为，该条规定的‘交付”是动产变动的公示方式，而不动产物权变动的公示方式属于“法律另有规定”的方式。在我国，不动产登记制度尚不完善，没有统一的登记机关和登记法律。但从《土地法入《城市房地产管理法人《城市私有房屋管理条例》等几部重要的不动产物权法来看，不动产物权变动应当签定书面转让合同，并到房地产行政管理机关办理变更产权登记手续，领取房屋所有权证书，方才完成公示方式，对外发生法律效力。
因而，理论上认为，我国所采取的是“登记发证制度”。关于登记对于不动产物权变动的效力问题，各国立法有不同的立场，德国民法采取“登记要件主义”。即将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记在当事人之间不能产生变动的效力，更不得对抗第三人。受德国民法影响的奥地利、瑞士民法也基本上采取这一立场。法国、日本等国则采取“登记对抗主义”，即以登记作为公示不动产物权状态的方法；不动产的变动依当事人合意而发生，但非经登记不得对抗第三人。根据《民法通则》第u条和《城市房地产管理法》第35条关于“房地产转让、抵押，当事人应当按照有关规定办理权属登记”的规定。民法理论上普遍认为，我国立法在不动产物权变动方面采取的是“登记要件主义”，非经登记，则不发生所有权转移问题。据此，笔者认为；一审在认定和处理该房屋时，存在如下问题：
1、认定婚前已购买70％产权，没有事实根据。该房屋胡大海虽然购买了70％的产权，被告经单位同意可以购买胡大海退交的房屋，但转让给被告时，并没有办理产权转让登记，被告实际上没有取得该房屋70％的产权。而且，胡大海购买该房屋产权证已于1999年12月16日注销。同时，在婚后办理该房屋产权登记手续时，在购买合同等证件中，没有任何一个地方提及该房屋原已购买70％的产权。相反，从房屋购买合同等证件中，可以证实房屋的产权分额、价格、工龄折算（如合同载明“夫妻双方工龄之和10年”）等，均是在办证时首次按有关政策一次性购买100％的房屋产权，无任何证据表明先前已购买了70％的产权。因而，认定刘荣东婚前已购买70％的产权，缺乏事实根据。
2、认定婚前已购买70％产权，没有法律根据。认定刘荣东婚前购买70％的产权的主要依据是：胡大海已购买了该房屋的70％的产权，单位同意刘荣东购买该房屋，并将款交给了胡大海，作为抵交单位的购房款。笔者认为，根据物权变动的公示原则，房屋买卖是要式法律行为，即必须双方签定合同并依法登记，才能取得所有权。刘荣东一没签定合同，二没进行产权登记，领取产权证书。怎么能说他婚前已经购买了70％的产权？如前所述，公示原则是物权变动的一项基本原则，而登记是不动产变动的必要公示程序。在司法实践中，处理具体案件时，必须严格适用这一原则，不能用其他任何人为的标准来代替。否则，就会造成司法混乱。因此，笔者认为，在本案中，单位同意刘荣东购买该房，并交了部分房款，只能说明刘荣东取得了该房屋的购买权，并预付了部分房款，不能认定他已购买了70％的房屋产权。
3、一审在分割共同财产时存在明显不公。即使按婚后购买30％产权认定，共同出资购房款是 1662.97元，丁明杰仅分得 5503.92元也是不公平。
据此，二审撤销原判，判决确认该房屋全部产权为婚后取得。但考虑到被告个人有单独投资和其他一些实际情况，判决该房屋归被告使用，由被告按有关给付原告房屋折价款。
笔者认为，二审判决是正确的。
（作者单位：湖北宜昌市中级人民法院）
来源：中国法院网
