行政许可法给房地产带来了什么_

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行政许可法给房地产带来了什么

发表时间：2008/10/17 14:13:35　来源：

    行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、行人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障我监督行政机关实施行政管理，2004年7月1日，《中华人民共和国行政许可法》正式实施。本法的颁布与实施被温家宝总理称为行政机关的一场自我革命，这是我国行政审批制度改革的又一个重要里程碑。那么这场革命给中国的房地产业将带来什么呢？
    2004年7月10日，中国行政许可法第一案在北京市海淀区人民法院宣判。原规划是小区配套工程的幼儿园竟被开发商“合法”出卖，即将成为一座洗浴中心。为此，北京富润家园的149名业主集体起诉北京市规划委，不服北京市规划委员会作出的规划行政许可。市规划委则认为，该委是依照第三人富润公司变更规划的申请，对第三人提交的消防、环保、人防等有关部门的审核意见进行审查，认为符合城市规划法律法规的规定，因此作出准许变更的规划许可，并未违反法定程序。海淀区法院审理认为，本案中，被告市规划委未能在法定期限内提供符合审批程序的相关立案、审核的证据，应当视为被诉的行政行为没有证据。故市规划委作出变更规划许可的行为主要证据不足，理应予以撤销。北京市海淀区人民法院一审宣判，撤销被告北京市规划委员会向第三人北京富润房地产开发有限公司核发的建设工程规划许可证。
    本案以业主的胜诉告终，做为《行政许可法》实施后的第一起行政许可案件，本案给我们带来了许多思考。本案中开发商为洗浴中心的建设已投入了几千万元，但是由于规划许可证的撤销，将不得不面临巨大的经济损失，这起“规划许可案”的判决结果说明，行政机关在进行行政许可审批时，应加强事先听证制度，对于听证内容应详细记录备案，以避免由此造成的后果。但是对开发商来说，也不可忽视行政许可中一些必要的注意事项。
    房地产是受行政指令影响非常大的行业，房地产开发是一个巨大的综合工程，开发链条奇长、“节点”多、层面深，所以涉及的政府部门多，从土地使用权的审批、规划审批到计委立项对开发权的审批，一个项目从前期到后期整个运作下来需要通过的行政审批数量惊人，程序也极其繁琐。７月１日《行政许可法》实施，大量的行政审批被取消或者在程序上得到简化，房地产企业无疑将是最大的受益者之一。
    我国行政审批的过多过滥，是目前行政管理体制中的严重弊端，行政许可事项的精简，本身就可以有力地促进政府机关作风的改进；新的行政许可管理方式的落实，则是改进政府管理作风的关键。行政许可法确立了一系列强制性的制度，来保障新的管理方式的落实，促进政府机关切实改进作风，提高效能。
一、还权于民
    行政许可法规定，设定和实施行政许可，都必须严格依照法定的权限、范围、条件和程序进行。行政许可法明确规定了设定行政许可的主体、形式、权限和范围，规定了有权办理行政许可的实施机关、实施行政许可的法定程序。按照本法规定，只有六类事项可以设定行政许可。这六类事项分别是：直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项；有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项；提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项；直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项；企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项；法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。
凡是公民、法人、其他组织能够自主决定的，通过市场竞争能够有效调节的事项，通过行业组织或者中介机构能够解决的事项，就不应设定和实施行政许可，政府应退出对这些事项和领域的管制。人们有权力决定和选择自己行为，需要由政府管制的只是其中一小部分。
    举例来说，为落实行政许可法，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》第323项明确将“取消房地产开发项目竣工验收”纳入其中。本许可的取消引起了很大的争议，但是这并不意味着房屋质量无人把关，只是变“各政府部门主动上门验收”为“开发商自行组织验收”。以往验收就像各部门在检查，让开发商觉得“婆婆”太多；今后的备案制就好多了。政府部门不能对开发商提出标准以外的要求，开发商也没有“额外义务”。改用备案制是适应政府转变职能的需要。事实上竣工验收改用备案制不会影响房屋质量安全，房屋建设标准丝毫未变，开发商依然要严格按照国家标准建设，政府也仍然要按国家有关标准对房屋质量进行把关。改为备案制后，没有经过质量备案的房屋同样不能办理权属证书。开发商首当其冲对房屋质量负责，出了质量问题，购房人同样能够追究开发商直至政府相关部门的把关责任。
二、公开操作
    《行政许可法》要求有关行政许可事项、条件、标准、程序、期限都要事先公开，行政许可的实施和结果，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，也应当公开；行政机关行使权力的过程要公开、透明，公众可以依法参与。行政许可规定未经公开，不得作为实施行政许可的依据，公众有权查阅行政许可的实施情况和结果。在有多个申请人的情况下，应当采用公平的方式例如招标、拍卖等方式确定许可；涉及到第三人利益的，应当告知第三人并听取意见。对于开发商来说，程序规范化、法制化、公开化，避免随意性，这样做自然就提高了办公效率，无形中就会减少开发商的时间成本，也将促进开发商依法开发，促进房地产市场的健康发展。
三、高效便民
    行政许可法把便民作为立法中最重要的原则之一，使这部法律充满了“亲民”色彩。
    首先，行政许可法规定申请人不必亲自到行政机关办公场所提出行政许可申请，可以用信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件提出，也可以由申请人委托代理人提出。
    第二，行政许可法要求地方人民政府审批项目以政务超市的形式统一办理、联合办理或者集中办理，解决申请者最头疼的繁琐手续。法律规定，经国务院批准，省、自治区、直辖市人民政府根据精简、统一、效能的原则，可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政许可权。法律规定，行政机关对申请人提出的行政许可申请，应当根据下列情况分别作出处理：申请事项依法不需要取得行政许可的，应当即时告知申请人不受理；申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有关行政机关申请；申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理行政许可申请。
    第三，一次性告知。解决行政许可程序繁琐、冗长，行政许可法创造性的规定就是一次性告知制度。行政许可法第32条规定：申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。这样申请人基本上不用跑第三次了。
    第四，一个窗口对外制度。行政许可法第26条规定：行政许可需要行政机关内设的多个机构办理的，该行政机关应当确定一个机构统一受理行政许可申请，统一送达行政许可决定。
    第五，为了提高行政机关的工作效率，防止行政机关拖延时间，行政许可法规定了严格的行政许可期限制度。行政许可法明确规定：除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。如果审批通过，应自作出决定之日起10日内向申请人颁发、送达行政许可证件。一旦行政机关作出不予行政许可的决定，必须说明理由。行政机关应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期限届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。（需要听证、招标、鉴定等所需的时间不计算在内）
    以前房地产企业在一个行政机构要办理２个以上的证件时，就要去行政机构的不同部门分别办理。《行政许可法》实施后，房地产企业只须把相关材料交到行政机构，到时只要在该处领取要办理的证件，而不用自己一个部门一个部门去跑。所以说，依照此法将会提高行政部门办公的效率，也会迫使行政机构内部一些部门进行整合。本法依据便民原则对一些房地产企业比较关注的问题也做出了规定。比如：办理某些行政许可申请可以委托他人代理；申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在５日内一次告知申请人需要补正的全部内容；行政机关做出的准予行政许可决定，应当予以公开，公众有权查阅等等。
四、信赖保护
    《行政许可法》第一次以法律的形式确定了信赖保护原则，明确了公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，要求行政机关必须诚实守信，发布的信息必须真实可靠，政策必须保持相对稳定，不得擅自撤销和变更已经作出的行政许可决定；因法律、法规、规章改变或客观情况发生重大变化，为了公共利益的需要，撤回已经生效的行政许可，造成群众利益受损的，要依法予以补偿。行政机关违法实施行政许可，给当事人的合法权益造成损害的，应当依照国家赔偿法的规定给予赔偿。信赖保护制度就是补偿和赔偿制度。补偿和赔偿制度的确立，有利于促进政府机关工作人员树立信用和责任意识，许可必须守信，变更必须合法，侵权必须赔偿。
    在本文开始的案例中，如果开发商因规划部门的违法行政造成了损失，开发商就有权要求规划部门给予一定的赔偿。
五、非法获取行政许可将受惩处
    法律规定，行政许可申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请行政许可的，行政机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告；行政许可申请属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在一年内不得再次申请该行政许可。被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，行政机关应当依法给予行政处罚；取得的行政许可属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在三年内不得再次申请该行政许可；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
六、行政许可不收费
    《行政许可法》规定，行政许可法规定，行政机关实施行政许可和对行政许可事项进行监督检查，不得收取任何费用。但是，法律、行政法规另有规定的，依照其规定。行政机关提供行政许可申请书格式文本，不得收费。行政机关实施行政许可所需经费应当列入本行政机关的预算，由本级财政予以保障，按照批准的预算予以核拨。行政机关实施行政许可，依照法律、行政法规收取费用的，应当按照公布的法定项目和标准收费；所收取的费用必须全部上缴国库，任何机关或者个人不得以任何形式截留、挪用、私分或者变相私分。按照这一法律，行政机关实施行政许可，擅自收费或者不按照法定项目和标准收费的，由其上级行政机关或者监察机关责令退还非法收取的费用；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。截留、挪用、私分或者变相私分实施行政许可依法收取的费用的，予以追缴；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
七、听证与申辩
    《行政许可法》规定了行政许可听证制度。涉及环境污染、征地拆迁、大型建设项目等社会公共利益事项的许可审批，涉及其他利害关系人重大利益的许可审批，行政机关应当举行听证，或告知利害关系人有要求听证的权利。行政许可事项直接关系他人重大利益的，利害关系人有权进行陈述和申辩，行政机关应当听取利害关系人的意见。申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。第48条规定：行政机关应当根据听证笔录，作出行政许可决定。听证笔录是行政部门作出行政许可决定的必需依据。
    听取当事人意见的制度，有利于行政机关摆正自己的位置，从以行政机关为中心，调整为以当事人为中心，增强服务意识，改进工作态度，提高决策水平。
八、严禁倒买倒卖批文
    在我国，倒买倒卖行政审批批文的现象曾一度呈现泛滥之势。行政许可法明确规定涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件，或者以其他形式非法转让行政许可的，被许可人将受到行政机关的行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。被许可人取得的行政许可一般不得转让。只有特定事项依法取得的行政许可可以转让，但必须由法律、法规对这种转让作出明确规定，比如通过出让许可方式取得的土地使用权，有关法律规定被许可人可以依照法定条件和程序转让。
    另外，被许可人有超越行政许可范围进行活动的，或者向负责监督检查的行政机关隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动情况的真实材料的，行政机关也应给予行政处罚。
九、行政审批严禁搞地方保护
    个别地区曾以政府规章或决定的形式，限制其他地区的开发企业或建筑企业在本地开发经营。行政许可法明确禁止这种地方保护主义的做法。
    行政许可法规定，可以设定行政许可的事项，尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。也就是说地方的规章与决定，将不能设定行政许可。
十、监管制度
    行政许可法规定，行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，实施监督责任。公众有权查阅行政机关监督检查记录。监管制度也就是责任追究制度。对于行政机关不依法定程序许可、该许可的不许可、不该许可的乱许可、乱收费、只许可不监督等违法行为，行政许可法都明确规定了法律责任。这将有力地促进政府机关工作人员强化责任意识，认真履行职责。长期以来，行政许可“重许可、轻监管”成为普遍的现象，一些企业千方百计撞过重重困难获得许可，但一旦获得许可后，似乎进入了一个“自由”的天地。象经济适用房成为高价高品房就是一例。随着监管制度的建立和健全，被许可人在取得许可后，仍应当在行政许可的范围内严格履行其义务。
    《行政许可法》实施后，从宏观的角度来说，政府部门将依法行政，为规范房地产市场创造一个良好的环境；从法律的角度来看，明确规定了政府的权利和义务，房地产企业可以依照此法对政府部门进行监督，发现有违法现象，可以拿起此法来维护自己的权益；从开发商的角度来说，过去开发商到行政部门办理手续时，手续多、周期长、办事效率不高，一个手续的办理就要拖很久，今后，政府部门实施《行政许可法》不仅会有效地提高政府的办事效率，而且还会引导房地产市场进一步整体规范。

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