此外，从《商品房销售管理办法》第２０条关于面积误差绝对值超出３％部分的房价款实行双倍返还的惩罚性规定执行情况来看，也已经得到社会的普遍认可，因此，《解释》将惩罚性赔偿责任适用于商品房买卖合同纠纷的部分情形已具备了良好的社会基础。

　　由此可见，《解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第１１３条和《消法》第４９条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第４９条规定的直接适用。《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第４９条的规定有所不同。这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展。

　　“交钥匙”算不算房屋的交付使用

　　记者：实践中，许多当事人因对“房屋交付使用”有不同的理解而发生纠纷，《解释》对此是如何处理的？

　　答：审判实践存在许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买受人则认为“房屋交付使用”不仅是领取钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷，这主要涉及到出卖人应否承担违约责任的问题。

　　根据《合同法》第１３３条和１３５条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买空卖空受人即覆行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有办理登记手续后，房屋所有权才发生转移，因此，《解释》第１１条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不表示房屋所有权转移义务的履行。

　　当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果说当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内向买受人＂交钥匙”，而且还将房屋所有权转移于买受人，否则，将承担违约责任，如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋转移给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权转移义务兵的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市房地产开发经营条例》的规定来确定。

　　对包销期满未售房屋的处理

　　记者：针对商品房包销这类新问题，《解释》是如何处理的。

　　答：包销是从香港、台湾地区引进的一种商品房销售方式。内地法律、行政法规对此都没有明确的规定，理论界和实务界对包销合同的性质认识也不一致。为了准确界定商品房包销合同的性质，统一对此类纠纷的处理原则，首先，根据《合同法》第七条，第八条、第一百二十四条规定的原则，《解释》将包销合同定性为无效的合同。其次，根据《合同法》的规定和包销的实际做法，《解释》对当事人违反包销合同的责任予以明确。《解释》第二十条规定，如果包销合同约定明确，应当按照约定取得双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未售出的房屋归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担违约责任，赔偿包销人的损失。第三，根据《民事诉讼法》的规定，《解释》对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确。