承租人的优先购买权及继续承租权能否得到保护？

张某在A市某区有一套面积为80余平米的住房。2003年2月，张某将该房出租给了其老家来A市务工的一位远房亲戚刘某，双方签订了房屋租赁合同，租期为3年。2004年7月，张某欲出国，遂决定出售该房屋。张某的同事邱某表示愿意以25万元的价格购买该房屋，刘某知道后找到张某，表示自己也愿意以25万元的价格购买。后邱某提高出价28万元，张某告诉刘某后，刘某未提高自己的报价。2004年11月，张某与邱某签订售房合同，将该住房以28万元的价格出售给了邱某，邱某急于重新装修房屋，遂要求刘某腾房。刘某不同意，并认为自己有权优先购买该住房，遂起诉至法院，请求确认张某和邱某所签订的售房合同无效。

法院经审理认为，张某与刘某之间存在合法有效的租赁关系，张某在租赁期间内有权出售房屋，而刘某则依法享有优先购买权。当邱某提出以25万元价格购买房屋时，刘某也同意拿出25万元购房，此时，应当认为刘某享有优先购买此房的权利。但后来，邱某提出以28万元购买房屋的时候，刘某并未提高价格，即丧失了优先购买权。所以，刘某无权主张张某与邱某之间的房屋买卖合同无效。同时，刘某是合法的承租人，其在租赁期限内仍有权居住该房屋，刘某有权按原租赁协议继续承租该房屋至合同期满。

律师点评：根据《民法通则》意见118条：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”另外《合同法》229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”