7明确税费的承担。二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地增值税等，但在实践中这些费用要么由买方直接支付，要么卖方将其转嫁到房价上：因此卖方要结合税费的承担来决定房价，如果合同里约定由买方承担所有的税费，那么卖方可以考虑将房价适当降低一些，如果买方不承担税费，那么房价就要提高了。

　　（三）尚存在租赁关系的二手房买卖，签约时需要注意哪些问题

　　《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据以上法律条款，法律赋予特定对象先于其他权利人主张自己财产权利的权利，即承租人在房东出售房屋时，享有同等条件下优先购买的权利。

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此若侵犯承租人的优先购买权，出租人会承担较大的赔偿责任。

　　（四）房屋存在抵押时应注意的问题

　　根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。有抵押的二手房必须先还清银行贷款，解除抵押之后才能完成过户，

　　在房子存在抵押的情况下，卖方可以利用收取的买方首付款来支付银行贷款，解除抵押。卖方需要注意一定要核算好自己所欠银行贷款的金额，并且向银行提前还款前要预约，而通常预约需要一定的期限，因此卖方在约定过户期限和交房期限时一定要充分考虑向银行预约还款的期限。

　　（五）买方采用银行贷款时应注意的问题

　　买方贷款的，卖方在配合买方办理银行贷款手续之前，一定要保证收到贷款额度之外的首付款。

　　在二手房买卖中，如果买方需要贷款的，按照银行规定，要履行“面签”程序，面签主要是银行审核买方的贷款资质，但同时需要由卖方签字配合，贷款审批合格后，银行会直接将贷款放至卖方账户，这里要注意在与银行面签合同时，要将银行的放款条件约定为“凭契税发票”’如果约定为“凭产权证”的，因为办理产权证需要一定的期限，因此卖方最终获得房款也会较晚。而契税发票则可以在缴纳完税费，提交过户材料后递交给银行，这样就可以大大缩短收款的时间。

　　另外，在过户之前一定要看到银行同意买方贷款的批贷通知，这样就避免了卖方过完户却收不到余款的风险。

　　另外，买方贷款的，卖方需要配合评估公司对房屋进行评估，并配合银行进行面签。

　　（六）办理物业交割时应注意的问题

　　在与买方进行物业交割时，一定要注意与买方一起到物业管理公司处将物业管理合同、物业费的缴费主体变更为买方，并将有线电枧、电话等原来以卖方名义办理事项的将主体变更为买方。

　　另外，合同中要注意列明交房的条件，例如屋内有什么配套设施、内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器是否含在房价里赠送给买方，亦或是折价等，防止双方发生分歧。

　　（七）卖方是否可以出售房屋时未取得《房屋所有权证》主张合同无效

　　根据《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让；《合同法》第52条第5项规定，违反国家强制性法律法规的合同无效。那么卖方就要说了，依据此两条规定是否可以要求解除合同呢？

　　2009年5月13日施行的最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。在审判实践中，法院通常也认为依据《城市房地产管理法》第38条未依法领取权属证书的房屋不得转让属于行政管理性规范，而不属于效力性规范。因此卖方依据出售房屋时未取得房屋所有权证主张合同无效是得不到支持的。