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中介避税高招暗藏四大风险

发表时间：2008-12-30 22:33:51　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

中介避税高招暗藏四大风险

6月房产新政实施后，契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。房屋交易的利润被大大摊薄，甚至出现了负利润的情况。“税网恢恢，疏而不漏。”然而，“聪明”的房产中介还是从中找到了可钻的空子，各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。

　　新政影响——

　　新政给卖房人“增负”税费＝房款×１0%

　　2005年6月1日对不少卖房人来说绝对是有着分水岭意义的一个日子。新政规定：6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；另外，在“先税后证”的压力下，销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样，6月1日之前和之后成交的2年以内的普通住宅所缴税额能相差几万元。

　　以亚运村一套110平方米的两居室商品房为例，该房原购价为5200元／平方米，以6000元／平方米的市场价格出售此套房屋，按照新的房产转让税收政策，这套房子需要缴纳以下税费：

　　1、营业税＝110平方米×６000元／平方米×５%＝33000元

　　2、印花税＝110平方米×６000元／平方米×０.5‰＝330元

　　3、个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税＋印花税)｝×２0% ＝15826.8元其中，售房价：110平方米×６000元／平方米＝660000元

　　原购房价：110平方米×５200元／平方米＝572000元

　　契税：572000×１.5%＝8580元印花税：572000×０.5‰＝286元可见，新政实施后，卖房人要缴纳的税额总共是49156.8元，占到总售房款的7%；而新政实施前，卖房人只需缴纳286元的印花税。(具体对照见下“新政前后卖房人所缴税费对照表”)

　　以上案例中没有涉及到土地增值税，专业人士测算，涉及到土地增值税的房屋出售，其所缴税额可能达到房款的10%以上。

　　记者暗访——

　　为吸引客户中介玩起避税游戏

　　沉重的税负使很多卖房人和买房人忘而却步，多家中介公司均表示，6月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示：“我们这已经10天没来一个买主了。”

　　一位房产经纪人诉苦：“现在生意实在不好做。把卖房人的税负加到房价里，房价太高买方不愿买；而让卖房人负担这笔税，卖方无利可图又不愿卖。” 面对这样的两难境地，房产中介们开始打起了“合理避税”的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司，发现他们避税的高招还真不少。

　　记者向中介表示，想卖的房子是2001年以6000元／平方米的价格购买的一套90平方米的两居室住宅，但目前还未办理房产证，地段在亚运村，东西朝向。为了帮助记者把房子卖个好价钱，中介公司在“避税”环节上出了四招。

　　●招数一：以租待售。“你的房子虽然是2001年买的，但缴税是按照房产证的时间计算，所以你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急的话，可以先租出去，以租待售，这样等到房产证2年期满就不用缴营业税了。”

　　●招数二：把交易价格“做低”。“虽然营业税和个人所得税现在逃不掉，但我们可以把合同上的交易价格做低一些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。当然，价格也不能太低，否则地税局会找麻烦，一般是稍高于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格。比如你的房子按照规定平均交易价格应该是 4000元／平方米，买卖合同上就可以定价4100元／平方米，而实际上你可以卖到5000元／平方米。”

　　●招数三：不过户先公证。“可以先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费。”

　　●招数四：找物业改底单。“你可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。”

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