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二手楼交税要看房屋产权证上的时间

发表时间：2008-12-30 22:23:35　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

二手楼交税要看房屋产权证上的时间

　“我现在想卖一套住房，到底要交多少税？这税钱到底由谁来出？时间上怎么算？”……对“个人转让购买不满5年的住房全额征收营业税”等房产调控新政策6月1日实施后，和房屋转让相关的税收问题成为近期广州市地税和房管部门的市民咨询热点。

　　记者昨天走访房地产业内人士表示，市民卖楼交税，简单说要先看是否满5年，再看是否属普通住房。

　　二手房买卖主要交哪些税费？

　　记者从房地产中介处了解到，目前二手房业主都喜欢采取“实收价”形式卖房，买卖双方所有税费都由买家来承担。如果是按“实收价”方式卖楼的，买家要特别留意，除了付房款外，还可能出现大额的税费：

　　一是卖房的营业税和个人所得税，该部分税费原来应由卖房业主支付，但现在很多卖家都要求买家承担上述税款，所以买家在考虑买房成本时不可忽略这部分支出。只要原来业主购房未满5年卖出的，都要征收合成交房价5.5%的营业税及附加，合成交房价1%的个人所得税，这两项税钱加起来就是房价的 6.5%。

　　二是契税和印花税，如果是个人购买普通住房的，按照房屋售价的1.5%征收，如果是购买非普通住房的，要按照卖房价的3%征收。印花税是买卖双方都按照房价的0.05%来征收。

　　三是中介服务费，按照中介合同约定，中介公司向买卖双方各收取服务费用，一般为房价的1.5%~3%。该费用现在有不少售房业主要求由买家来承担。

　　如果是房改房的二手买卖，还会涉及评估价1%的税费，但无需付营业税和个人所得税。另外还要视房屋具体转让情形看是否需要征收土地增值税、土地出让金等费用。

　　比如，业主周小姐将自己居住不满五年的120平方米房产转手卖给叶先生，售价80万元，那么按规定周小姐和叶先生应支付的税费分别为：

　　而如果周小姐要按照“实收价”80万元来售楼，则本来应由她交的6.44万元税费要由买家叶先生出，这样总共双方8.88万元的税费钱就完全由叶先生出，等于叶先生实际为这套房产支付了88.88万元。

　　因为营业税的增加，不少市民希望通过推迟交易来避税。国土房管部门有关人士建议市民不要因小失大，因为一两万元税费，而造成更大的损失。

　　买家两难：要么多交税要么迟收楼

　　陈小姐3年前买了一套二手房，5月份通过中介和陆先生谈好了二手房交易，房屋出售50万元，陈小姐还收了陆先生2万元订金，购房合同注明各自负担各自税费，并约定办理转按手续。

　　可由于营业税征税年限突然从两年延长到五年，双方无法在6月1日前办好转按手续，也无法办理交易过户。这意味着按新规定，陈小姐要多交2.75 万元的营业税，即50万元房价的5.5%。如陈小姐不愿交易，就属违约。为避税，陈小姐与陆先生联系，她愿减少部分房款，让陆先生先搬进去住，至5年营业税征收期限后再办理交易过户手续。陆先生很矛盾，继续交易担心有风险，不交易则要重新找房子，而且房价还可能更高。

　　一位梁姓律师表示，不少市民希望通过推迟交易来避税，这可能会产生更大的风险。在去年房地产“新政”实施后，不少市民延迟办交易过户手续，到征税2年期过后再交易过户。可《国六条》细则把征税年限延长至5年，不少买家都担心几年后政策和楼价再变，交易会出问题。国土房管部门有关人士建议市民在买卖二手房时，不要因小失大，因为一两万元税费，而造成几十万元的损失。

　　相关政策规定，个人购买住房，以房产证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，如果房产证和契税完税证明所注明的时间不一致，则以二者中较早的注明时间为准。

　　购房时间标准如何确定?

　　“6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。”对此，林先生表示不太理解，这个购房时间到底如何确定，是按照房屋买卖合同签署时间呢？还是以房屋买卖合同到房管部门登记备案的时间算？或是按照入住时间来算？如果按拿房产证时间或者契税完税凭证时间算，这个时间往往要滞后于绝大多数购房者实际买房入住的时间。

　　比如，林先生的房子是2001年底签的认购书，购房合同签于2002年，到2003年春节收楼入住，而开发商直到2005年5月才将林先生的房产证办出来，在房产证办出前的2005年2月，林先生领到契税完税凭证。在征收营业税时，购房时间该怎么算？

　　广州市地税局表示，广州市各级地税部门从6月1日起严格执行新政策，国家税务总局、财政部、建设部的相关通知上已明确规定，“个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间”，其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。如果纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；反之，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　　就是说，按照现行规定，林先生如果想将自己的这套住房对外出售，在2010年2月之前，都要按房价5.5%交营业税，而2010年2月契税完税凭证拿到时间满五年后，林先生出售住房，可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

　　广州普通住房必须同时满足三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

　　如何界定普通/非普通住房？

　　孙先生原先居住在番禺，因为受不了每天交通上的奔波，近期他想在广州市区再买一套住房。“目前的房地产新政策里，多处提到了普通住房和非普通住房的概念，这二者到底是如何区分的？去年广州市提出的普通住宅面积不超过144平方米，今年国家的新政策里又提到今后90平方米以下的中小户型要占新建住宅的七成以上，那是不是意味着今后90平方米又会成为划分普通住宅和非普通住宅的标准呢？”

　　对此，广州市地税局表示，目前普通住房及非普通住房标准照旧。国家税务总局新文件明确，普通住房和非普通住房标准也维持不变。根据去年广州市国土房管局、财政局和广州市地方税务局联合印发的文件《关于广州市享受优惠政策的普通住房标准的通知》(穗国房字[2005]375号)规定，广州普通住房必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。该标准在整个广州市辖区范围内是统一的，包括十区和两个县级市。

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