二手房估价是一门学问算算你的二手房值几何---广西专业律师网|广西律师|南宁律师

首页>>>民商专题>>>二手房卖卖>>>正文

二手房估价是一门学问算算你的二手房值几何

发表时间：2008-12-30 22:25:57　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

二手房估价是一门学问算算你的二手房值几何

二手房估价是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。一些准备放盘的业主在将二手房卖出前，若能自己估算房屋价值，更可以保证获利最大化。在此教你一个最简便的计算方式，便能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。

　　算算你的二手房值几何？

　　2006年春节刚过，郭延（化名）便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说，可以说是政策年，意在压制涨幅过大的房价，郭延看着这个趋势，担心2006年国家又将出台打击炒房政策，再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平，便想将位于天河东的这套房子卖出。

　　说到卖房，郭延对于该如何给该房子定价售出依旧模糊不清，若把价格抬得过高了，怕鲜有人问津，但若估价过低那岂不是赚少了？郭延也想过交由房产中介将物业售出，但是一些不法中介勾结买主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。如何评估该房产的价格，这成了郭延头痛的问题。

　　要解决定价问题，郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中，郭延发现了这么个"土法子"：用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行"加减乘除"。

　　该房子是郭延在1997年买入的，当时正值广州房价的高峰期，买入价为82万，本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子买入的第二年广州房价便走向"下坡路"，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的没有达到，该房子一直作为出租用途。

　　要拿回9年前的价格那并不可能，但由于该二手房位于天河东，附近有省重点小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等，并且交通便利，生活配套也极为成熟，该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。该地段房屋的保值能力还算比较强，郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。

　　首先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期，每年折旧2%，一共折旧五十年，郭延的房子至今有9年楼龄，这样算下来，折旧的金额问为：8000元×2%×9年＝1440元。

　　9年前的户型与现在新房的户型相比明显欠缺了合理性，郭延的这套房子阳台、厨房和卫生间都比较小，这也是美中不足之处。由于房屋的功能比较新商品房的低，在这点上得扣去10％，则为8000×10％＝800元。

　　郭延的物业所在楼房一共9层，该房子在顶层，但带有电梯。一般按市场上的二手房估价，顶层的房子要再折价5%，则为8000元×5%＝400元。但现在广州市面上带电梯的二手房要比同质量下的二手房贵500元－2000元左右，郭延的这套房子是属于两梯八户，所以保守估价应该在折旧后添上500元左右。

　　当时郭延在选择该房子的时候，由于南向房屋的窗户是朝着马路，这样噪音和灰尘比较大，但朝小区内的房屋是东西朝向，虽然日照比较强烈，但是郭延考虑到居住的舒适性和安静便选择了东西朝向的单元，但在二手房估价时，没有南向开窗的房子需扣减5％的价格，则扣除了8000×5%＝400 元。

　　天河区可以说是仅次于越秀区（包括东山区）的教育强区，强势的教育实力为天河的楼价增添了不少保值的元素，郭延当时选择该物业的时候也考虑到此因素。由于该房屋位于重点中小学区域，便应该加上15%的价值，则为：8000元×15%＝1200元。

　　但是二手房买卖也需考虑到买家的心理因素，由于习惯性因素，对于买旧房需折旧8％左右，因为在此基础上，该物业还需折价：8000×8%＝640元。

　　该物业有小区配置，并且楼下有保安，从这点上看便无需再从物业管理方面折旧了。郭延这么一粗略计算，大约现在该套房屋的价格为：

　　8000元－1440元－800元－400元＋500－400元＋1200元－640元＝6020元/平方米。

　　但是，郭延也明白，在二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态各异，作为卖方总会拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个 "旧"字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，成交存在问题。再者，再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

　　而在同一地段，旧房的小区环境若逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。按照这些计算公式算出来的，也只能当成市场指导价，最终楼价的定位还需从上述这些社会环境和自然环境等因素考虑。

　　但是，站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，郭延的计算方法便是二手房的最基本估计。想将手中二手房放盘的你，或者也可以参照上述的方法计算下你的物业值几何。

二手房估价是一门学问算算你的二手房值几何

本站关键词：广西专业律师网广西律师事务所南宁律师事务所广西律师网南宁律师网刑事律师公司律师交通律师律师服务
【远东律师事务所地址】广西南宁市金湖路63号金源CBD现代城19层东楼【邮编】:530022 【电话】13878124891
[备案号:桂ICP备05003070号]| 远东律所地址示意图 |ip查询|广西专业律师网更多链接|自助链接|广西专业律师网介绍
Copyright ©2005 - 2008 Fawu365.Com，广西专业律师网,广西律师,南宁律师All Rights Reserved

二手房估价是一门学问 算算你的二手房值几何

二手房估价是一门学问算算你的二手房值几何