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维修资金使用难:二手房买卖遭公共维修资金易手

发表时间：2008-12-30 22:24:44　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

维修资金使用难:二手房买卖遭公共维修资金易手

二手房买卖通常公共维修资金无偿顺延

　　从明年1月1日起，本市商品住宅小区的住房公共维修资金将在网上公布，业主可以对自己的这笔巨额钱财进行网上的监督和管理。而且，如果您已经或者正在准备买卖二手房，更一定要上网查一下，进行买卖的这套住房是否已经交付了公共维修资金，而且，买主要注意，是否和房子的名字一样，这笔维修资金也已经转到了您的名下。
　　日前，记者接到一个读者的电话，一位王女士最近通过一家房屋中介公司，看好一套2000年的二手商品房，总价35万，王女士说，这套房屋整体状况良好，而且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意，但是在与卖主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修资金由谁来缴纳的条款，王女士说这套二手房原来业主所缴纳的房屋公共维修资金为6000元，他们买卖双方应该如何处理住房维修资金呢？

　　其实，在二手房屋的买卖中，也存在着住房公共维修资金的买卖问题。针对二手房中的公共维修资金该如何处理的问题，记者进行了采访。

　　目前北京市有许多家房屋中介公司在代理二手房买卖中都会遇到这样的问题，“我爱我家”房屋中介公司副总经理胡景晖告诉记者，现在通常有四种做法：

　　（1）房屋业主将公共维修资金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的公共维修资金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。

　　（2）买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修资金费用的50%。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊公共维修资金费用，则王女士应支付业主3000元的公共维修资金费用。

　　（3）买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修资金费用。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70×6000即5580元的公共维修资金，一般房屋产权年限为70年。

　　（4）房屋业主不同意将公共维修资金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修资金费用。比如王女士的这个案例，如果业主不同意将该维修资金无偿顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的公共维修资金费用全部支付给业主。

　　记者了解到，一般来说，物业针对住宅楼房公共部位和共用设施、设备等进行维修的费用是通过公共维修资金的利息来支付的，因此，当买卖双方签署协议遇到公共维修资金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。在实际的二手房买卖中，公共维修资金一般都是业主无偿顺延给客户的。

　　部分未缴维修资金公房该如何处理

　　我们先来了解一下什么是公共维修基金？根据政府规定，公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。

　　一般公共维修资金的征收比例是，商品房：成交价的2%；房改房：成本价的2%。针对部分未缴纳过公共维修资金的公房，买卖双方该如何处理？

　　记者从政府相关部门了解到，已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于公共维修资金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋，根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。

　　另外，还有一部分在1998年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过公共维修资金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。其实购房者在二手房买卖交易过程中一定要考虑周全，以免在日后缴纳供暖、物业管理、公共维修资金费用等情况时发生纠纷。

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