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要买二手房 先得查清楚
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发表时间：2008-12-30 22:31:38 来源：房地产法律网fangchan100.com 作者： |
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要买二手房 先得查清楚
房龄和产权要明晰 房屋是否被租赁影响新房主 福利房屋交易有限制条件
签约后反悔难要回定金 房龄差5年房价差不少 没有房产证隐患多 律师称———
据链家地产（京城最大的二手房经纪公司之一）的统计资料显示，
2005年北京全年二手房成交量约在6.65万套左右，在京城整体房地产市场的比重已上升到 25%。有预测显示，2006年北京二手房的成交量可达8.5万套左右。因二手房交易引发的纠纷较多，在此特选取本报举办的律师大课堂中读者现场咨询的4 个典型问题进行分析，并由居乐网房产专业律师崔武给出相关提示。
No.1 关注·定金
收定金后将房转卖他人最好手握对方退房申请
吴先生看中了一套二手房，在与房主签订购房合同的同时，当场交了2000元定金。不料合同刚签没几天，单位提出要把吴先生调到外地的分公司工作。于是，吴先生找到房主要求退房退定金，房主却以吴先生违约在先拒绝了。而且，没过几天，房主就将该房卖给了别人。
律师点评
购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。本案中，买房人吴先生违约在先，房主可不退定金。但如果吴先生没有以书面方式明确表态不履约，则房主在未解除合同也不退定金的情形下将房子卖给他人的行为就违反了合同。所以，吴先生可通过法律诉讼追究其违约责任。
律师提示
对于房主而言，若买房人提出退房或解除合同，应要求买房人提出书面解约的申请或声明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三人。否则很可能被对方反将一军，告你一房两卖，并要你双倍返还定金，那麻烦可就大了。
No.2 关注·房款
付款方式明约定 房款最好“托管”
彭女士通过一中介公司将一套二手房卖了出去。签约之后，对方先付一半房款，但对另一半房款如何支付却未明确约定。
现在，买主已经正式入住好几个月了，彭女士却始终没有拿到另一半房款。买主说全部房款早已打进中介公司在银行的账户，而且拿出了发票。可中介公司一会儿说钱没到账，一会儿又说转账需要时间，不知什么时候才能拿到钱的彭女士非常着急。
律师点评
买卖双方如果对具体的付款方式不重视，产生纠纷后，受损失的一方只能自认倒霉。
律师提示
双方签订买卖合同时，应对付款流程、方式和时间作出明确、具体的约定。买房人如果将购房款交给中介公司再转交卖方，应先审查中介公司的资信状况。特别是不能将购房款交给中介公司的个别职员，防止他们卷款潜逃。
据链家地产介绍，为防止上述情况的发生，链家目前已经与建行共同开发了二手房交易资金托管业务，由建行作为担保人。买房人先在建行开设一个经管账户，并将房屋首付款或者全部价款存入该账户。当买房人确定已经安全办理了房屋过户手续后，就可通知建行将该笔存入的房款转给卖房人。
No.3 关注·房龄
房龄不同价不同 留神中介耍花招
王先生通过中介公司购买了一套二手房，当时中介说这套房是1995年的，可入住后王先生却得知该房是1990年的。于是王先生找中介论理，中介却称是房主撒了谎，自己对此也不知情。房子的“出生时间”如果差了5年，房价可是要差出不少呢。
律师点评
中介收取了服务费，就应该以专业知识向交易双方提供服务，其中包括如实介绍房屋情况，负有查验实情的责任。本案中，中介应当负有一定责任，购房者可通过法律途径解决。
律师提示
通过中介公司买卖二手房，应审查两方面内容：一是上家的委托价与下家的买价是否一致；二是中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例，即不超过全部购房款的3%。审查的依据是下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。
No.4 关注·产权
买二手房一定要过户 手里没房产证隐患多
几年前，王先生从一位公务员那里买了一套二手房。当时，该人称房子尚在抵押中，需要先还清银行贷款后才能办过户。急于买房的王先生便一次性支付了全部购房款，帮该人还清了银行贷款。但此后该人一直以各种借口拖延过户时间。
前不久，王先生突然得知该人将房子又抵押给了银行，这次王先生才慌了神。
律师点评
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有办理房产证对买受人来说有得不到房屋的极大风险,因此引发的纠纷也较多，所以买房必须要及时办理房屋过户手续。
律师提示
如果买卖双方同意，最好到公证处去办个提存公证，即买方将购房款存放到公证处，在条件符合约定的情况下，由公证处将该笔款项支付给卖方。也可到律师事务所办理提存见证，由具有专业知识的律师事务所来充当“公证人”的角色。申请了公证或见证后，如产权证办不出来，那么卖方是收不到钱的。
除了要看房屋是否有房产证外，还要查清房屋的以下几点情况：
要点一：房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的。对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。
要点二：交易房屋是否被租赁。买二手房时，应注意该房屋是否已被出租。我国法律有“买卖不破租赁”的原则。也就是说，如果购买房屋时该房屋已被租赁，则该租赁合同对于新的房主而言继续有效。
要点三：土地情况是否清晰。买二手房时买房人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让。划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。同时，应注意土地使用年限。
要点四：福利房屋交易是否受限制。房改房、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。例如，经济适用房的交易是有一定限制的，购买5年以上才可进入市场并按市场价进行转让，5年以内则只能以原价转让，而且购买方还必须符合购买经济适用房的条件。
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