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购买二手房的两门“必备功课”

发表时间：2008-12-30 22:22:46　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

购买二手房的两门“必备功课”

　　一、地理位置是关键

　　地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。

　　对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

　　二、房屋质量看周详

　　房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

　　三、户型面积要选好

　　上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

　　四、探访邻里是否和睦

　　邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

　　交易篇

　　在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。

　　一、卖方身份的真实性

　　交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

　　另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

　　二、卖方的还贷情况

　　若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

　　三、购房贷款的审批程序

　　大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

　　四、过户交易有新规

　　国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5％的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。

　　新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平方米以下；3.成交价格在5500元／平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；二、单套建筑面积在140平方米；三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作？举例说明如下：

　　普通住宅（按福州市的规定：单价5500元／平方米以下，面积140平方米以下）有三种情况：一、未满两年的房子——营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5％，具体计算是 40万×5.5％=2.2万；而个人所得税的计算方法是（卖出房价原购房价合理费用）×20％，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20％扣除，那么这套房子的个人所得税是：（40万×80％25万）×20％=1.4万元；二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元；三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。

　　非普通住宅：（单价5500元／平方米以上，面积140平方米以上）也有三种情况：一、未满两年的房子——营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5％=3.85万元，个人所得税要交（70万×80％－50万）×20％ =1.2万元；二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即（70万－50万）×5.5％=1.1万元，个人所得税还是（70万×80％－ 50万）×20％=1.2万元；三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即（70万50万）×5.5％=1.1万元。

　　此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。

　　另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。

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