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二手房固定房贷利率暂无缘享用
发表时间:2008-12-30 22:32:08 来源:房地产法律网fangchan100.com 作者:
二手房固定房贷利率暂无缘享用
宏观调控下,银行的住房贷款也遭受到前所未有的考验。贷款额的不断缩水,加快了银行探索吸引新贷款的渠道。被业界讨论许久的固定利率房贷,也终于在众人的期盼中,又有了突破性的进展。
光大银行日前获批准成为国内首家推出该业务的银行。该银行宣布,将率先在京、沪试点。昨天,光大银行上海分行有关负责人在接受记者采访时表示,目前,总行在积极筹备向分行推广具体操作办法,但是,最受关注的利率设定问题,尚未正式出台。
二手房用户暂难享受
光大银行推出的首只房贷固定利率产品,名为“阳光生活”人民币固定利率住房贷款。据光大银行总行资金部负责人介绍,固定利率住房贷款,就是在贷款合同签订时,即设定好固定的利率,不论贷款期内利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随基准利率变化而变化。
首批房贷固定利率业务将首先在北京、上海进行试点,有关人士透露,光大银行推出的固定房贷利率起点是1-5年期的房贷,还有5-10年期、10-20年期的不同品种。
对于最受关注的利率问题,光大银行负责人表示,固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率,可能比6.15%稍微高一些。
另外,该房贷产品的一个限制是,主要将针对一手房客户,暂时不考虑二手房客户。在风险控制上,对客户的资质考核也和普通的房贷一样,不同的是,在客户办理房贷时,银行会让客户选择是固定房贷利率还是浮动房贷利率。客户可以根据自己风险的承受能力,来决定使用哪种产品。
已办住房贷款的客户,暂时不能转换成固定房贷利率。
固定利率的双刃
虽然选择固定利率,购房者可以规避利息可能上升带来的负担,但使用房贷固定利率仍然存在风险。一般来说,固定房贷利率设计的利率会比现行房贷利率高,如果今后的房贷利率上升,对购房者而言是获利,但如果利率下降,购房者则面临损失。
光大银行上海分行有关负责人介绍,房贷固定利率的主要特点是,银行对存、贷款利率走势的详细分析和周密计算,为借款人设定一个确定的贷款利率,使借款人可以根据自己对于未来利率走势和风险偏好,灵活选择贷款的计息方式。
根据介绍,目前房贷固定利率和一般房贷审核客户的方式是相同的。这意味着,购买第一套房的自住型购房者,将获利较多。例如,当前5年期的贷款基准利率为 5.85%,优惠利率为5.27%,也就是说,如果是第二套及以上房贷,那么利率按照5.85%执行,如果是首次房贷,则可以享受5.27%的优惠利率,两者房贷利率的差额为0.58%.
而如果固定利率产品的期限为5年以下、利率按照6.5%左右来计算的话,首次房贷者采取固定利率,则与现行的浮动利率差额为1.23%(6.5%- 5.27%),相差额度比较明显;而多次房贷者采用固定利率,与现行浮动利率差额仅为0.65%(6.5%-5.85%),相差额度相对较小。
房贷固定利率推出后,如何化解利率浮动带来的风险对银行是个巨大的考验。银行将固定利率设定得比现行的浮动利率高来获得风险溢价。固定利率的定价和期限是其中的关键,固定利率设定的高低考验银行的风险定价能力,利率设得过高,则吸引不了购房者,购房者会选择浮动利率;利率设得过低,则银行将承受较大的利率风险。正因为如此,目前各银行也都先考虑5年期的固定房贷利率,再按照市场需求,考虑新的品种。
光大银行上海分行有关负责人指出,银行可以通过资产负债匹配来消化固定利率带来的风险,也会适当研究一些新的产品来对冲和转移风险。
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