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二手房未过户中途解约退款难

发表时间：2008-12-30 22:26:41　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

二手房未过户中途解约退款难

案件回放购买房屋发生争执

　王某与张某半年前原是一对恋人。王某从张某的叔叔张华（化名）处购买了一套两居室后，与张某开始同居。当时王某与张华约定房屋价款10万元，房款一次性付清，要求房产过户手续于2006年3月30日前办理完毕。签约当日，王某付清了房款，张华也交付了房屋。

　谁料，不久后，王某与张某的感情发生了变故，两人分了手。张某和叔叔张华趁王某外出之机，更换了门锁，使王某“有家难回”。

　王某说，张华收到房款后，一直不与他去办理过户手续，现在换锁又让他进不了家门，他要求解除合同，让张华退还房款。而张华则表示，双方约定的过户日期还没有到，自己谈不上违约。对此，双方争执不休。律师析案1解除合同没有依据

　新疆新纪元律师事务所曾万民律师：根据合同法的规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。本案中，王某与张华签订的合同为附生效期限的合同。双方约定于2006年3月30日前变更房屋产权登记。现在所附期限未到，张华也未明确表示不履行此合同，故张华并未有违约行为。现在王某以张华违约为由，要求解除合同、退还房款是没有法律依据的。如果到2006年3月30日，张华仍未与王某办理房产过户手续，则王某可以追究张华的违约责任。律师析案2换锁行为构成侵权

　新疆力和力律师事务所张伟民律师：对于张华换锁的行为，双方签订合同后，王某给付了房款，张华交付了房子，说明双方已经履行了部分合同义务。在履行合同过程中，张华的换锁行为使王某不能正常使用房屋。据此，张华的行为对王某构成侵权，但由于他们双方签订的合同系附生效日期的合同。而附生效日期的合同，自期限届至时生效。所以，若双方现在协商不成，王某可以以侵权为由起诉张华，要求排除障碍，继续履行合同，保证自己能在该房中正常居住。相关链接

　二手房是指已由当地房屋土地管理局发放房屋所有权的有效证件，可在房地产二级市场流通，买房人具有完全处置权利的房屋。二手房是房地产产权交易二级市场的俗称，房改房上市交易仅是其中的一种形式，凡经过一手买卖之后再上市交易的行为，都可称为“二手房”。

　目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道，与房地产一级市场相比较，二手房市场显得规模小、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。友情提示购二手房需注意哪些事项？

　首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有 “共有权”关系；房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致。还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。

　购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和缴纳国家规定的税费等手续。二手房过户需哪些手续？

　办理私房买卖过户时，需要买卖双方带上有效证件（买方：身份证；卖方：房屋所有权证、结婚证、身份证）。如买方或卖方因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的，可委托他人持委托书、有效身份证、房屋所有权证到房地产交易中心办理，但买卖双方不能委托同一个人办理。

　受托人属直系亲属的，委托人应出具委托书说明不能到场的原因，与受托人的关系、买卖房屋的地址、权证字号以及委托权限、委托期限等，并加盖单位或街道办事处公章，受托人属非直系亲属的需要办理公证委托方才有效。法律咨询服务本栏目与市司法局联办想办公司有何规定
　
　刘先生：我是一名下岗工人，最近朋友向我推荐了一个很好的项目，我计划成立一家公司来做这件事，但又找不到合适的合作伙伴，我听说《公司法》修改后对公司的设立有新规定，我想询问具体有哪些规定？

　市司法局12348专线赵东海律师回答：依据2006年1月1日实施的修订后的《公司法》，其中规定，设立有限责任公司，应当具备下列条件：（一）股东符合法定人数；（二）股东出资达到法定资本最低限额；（三）股东共同制定公司章程；（四）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；（五）有公司住所。有限责任公司由五十个以下股东出资设立。有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。由于股东人数没有下限，所以你自己一个人就可以成立公司

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