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二手房市场日益活跃购买时如何规避交易陷阱

发表时间：2008-12-30 22:26:55　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

二手房市场日益活跃购买时如何规避交易陷阱

现在，二手房市场日益活跃。针对二手房交易中存在的“陷阱”，律师在此提供相应的规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。

产权状况陷阱

　　根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，若房屋仍设定抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。

　　规避方法在签订买卖合同前，购房人应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

　　房屋类型陷阱
　　现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房（即公房）。如果这类使用房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，要避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。

　　规避方法在签订买卖合同前，应查看业主是否取得产权证。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房。因为商业用房才可办理营业执照。否则，若购买住宅房，购房人将无法从事预期用途。

　　合同签订人陷阱
　　众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形对购房人将非常不利。

　　规避方法根据产权证或其他法律文件（如预售合同）确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。

　　交房模糊约定陷阱
　　有时，买卖双方对预付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。

　　由此可能会涉及到交房的具体时间及交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。

　　规避方法于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。

　　非居住用房税费陷阱
　　购买非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。房产交易中，若由于对购买非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期的情况。

　　规避方法签订合同前，双方应先到房屋所在区域交易中心或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。

二手房市场日益活跃购买时如何规避交易陷阱

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