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二手房转按揭详细分析

发表时间：2008-12-30 22:25:30　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

二手房转按揭详细分析

——“吃差价”将成历史名词

　据介绍，在交易保证服务中，北京开太为买卖双方在民生银行开设资金交易账号，买卖房屋所有的交易资金全部进入该账号，并由北京开太、民生银行、担保中心三方进行联合监管该账户内每笔资金去向，保证买卖双方交易资金的安全性。

　　开太公司表示，对比现行转按揭业务，该业务流程引进美国同类业务流程，在国内法律允许的前提下，通过民生银行、担保中心和北京开太三方联管、委托办理的形式确保贷款资金专款专用，保证资金的使用安全，是国内首个真正意义上的“转按揭”业务，既可以接受中介公司，也可以接受个人委托。

　　以双方均有按揭为例，开太公司副总经理许磊详细讲述了转按揭业务的操作流程。

　　第一步，确认买卖合同真实有效。

　　第二步，产权查询。持房产证，到房地产交易中心查询其是否具有上市资格，是真是伪，有没有其他债权关系。

　　然后去物业现场，对业主进行家访，确认其房屋的真实情况，业主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。

　　然后在现场拍两张照片，一张为楼体全景，一张为带门牌号的房屋照片。

　　在小区物业公司了解物业欠费情况。

　　第三步，到公证处进行公证，公证内容为买卖双方委托开太办理相关手续。

　　第四步，由开太公司从民生银行为买方申请贷款，买方应准备相应的文件。民生银行在开太有驻点，可以现场和买方面签贷款合同。

　　第五步，一般在两天内贷款将获得批准。这时候，开太将建立一个资金监管账号，要求买方将首付款打入该账号，再将民生银行的贷款打入该账号。

　　第六步，在北京住房公积金管理中心担保中心、民生银行和开太三方共同认可的前提下，将资金监管账号里的资金为卖方完成提前还款手续，解除抵押登记，拿出房产证，并在房产交易中心为双方办理过户手续，完成产权转移。

　　第七步，把资金监管账号里的剩余房款结算给卖房人，同时为买房人做抵押登记。

　　注：开太同样为购买二手房的客户提供公积金贷款担保。

　　二手房交易过程“七项注意”

　　注意事项一

　　避免中介公司的暗箱操作

　　其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然脱不了干系。

　　其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。

　　其三，在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

　　注意事项二

　　房屋本身状况

　　用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；

　　房屋权属是否存有争议；

　　房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；

　　房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

　　房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

　　是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；

　　交易房屋是否存有质量瑕疵。

　　注意事项三

　　维修基金余额的结算与更名

　　买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

　　因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

　　注意事项四

　　水、电、物业管理费等费用

　　这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

　　注意事项五

　　房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

　　一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

　　注意事项六

　　户口问题

　　按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

　　注意事项七

　　评估状况

　　二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。

　　高了卖不出去，低了将遭受损失。

　　合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。

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