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营造安全的二手房交易环境透明交易签三方约

发表时间：2008-12-30 22:26:00　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

营造安全的二手房交易环境透明交易签三方约

　　今年“3·15”活动的主题是“消费与环境”，这说明一个良好的消费环境已经成为当前社会关注的焦点。而房地产经纪行业作为消费者集中投诉的热点对象之一，更是需要尽快地营造良好的交易环境来改变当前的现状。那么，良好的二手房交易环境应该是什么？应该如何去营造？

　　“链家地产”市场专业人士认为，
由于房产交易的标的额较大，决定了二手房的良好交易环境必须是安全的。而营造安全的二手房交易环境最需要实现的就是“透明交易”。但是，实施“透明交易”的前提又必须是“实价报盘”。因此，营造二手房的安全交易环境首要解决的问题就是“实价报盘”；然后在“实价报盘”的基础上进行买卖双方见面，“签三方约”；最后再配之以“交易资金托管”。只有真正达成上述三个环节，才能实现房产交易的完全透明化，从而让消费者享受到安全的交易环境。“链家地产”作为与北京消费者协会合办“二手房消费教育学校”的惟一合作单位，值此“3·15”来临之际，将就“如何营造安全的二手房交易环境”分成四次讲解，每次一个主题，此次的主题是“签三方约”。

为什么要“签三方约”

　　“链家地产”市场专业人士认为，对于房产消费者来说，在二手房进入实质的买卖交易环节时，买卖双方对于房产交易中所涉及的各项问题协商一致，才是确保房产交易安全的基础。而要做到买卖双方协商一致，必须能够确保签订房屋买卖合同时买卖双方见面，这样表达出来的合同要求才最符合双方的意愿平衡点。

　　同时，由于房产消费者对于二手房的交易流程以及相关税费政策各项专业知识不甚了解，从而缺乏一些潜在风险的预见性和防范性，更是缺乏对整体房地产宏观政策走向的准确判断性。而房产经纪公司作为二手房交易的专业服务机构，对于交易风险的把控以及房产市场走向的预判要明显强于普通消费者，能够在房产的签约环节真正实现一种专业的指导功能以及风险的提示与规避功能，更能起到签约环节的见证职责。因此，在签约过程中，既要实现“买卖双方见面”，同时又要做到“经纪公司见证”。

分别“签两方约”具有潜在风险

　　在当前的房产交易签约过程中，基本上都是以“签两方约”为主，即经纪公司事先与出售者签约，然后再与购买者签约。但是，“签两方约”是不能确保达成交易双方真实意愿的。经纪公司为了自身的利益，必然会采取撮合交易的原则去进行双方承诺。而这样的承诺缺乏一定的法律效力，当出现突发问题时，必然会导致交易双方的权益受损。而“签三方约”能够将交易双方的真实意愿完全表达，能够最大限度维护交易双方利益，同时也具备较强的法律效力。

　　例如，2005年4月份，业主杨先生将自己的房屋委托经纪公司以40万元出售，并一再声明40万元为净得价，经纪服务费及各项税费都由买方承担。当前，杨先生的这套房产所要缴纳税费仅为200元印花税；最后，经纪公司与购买者叶先生达成一致，分别与双方签订《房屋买卖合同》，并在补充协议中标明叶先生除需缴纳房款及双方的经纪服务费外，还须代杨先生缴纳200元印花税。此套房产在2005年6月中旬通过房地局审批办理过户手续时， “5·11文件”中关于征收营业税的法规已经执行，按规定此套房产为2年内商品房，需缴纳营业税22000元。面对突如其来多出的几万元税费，叶先生表示不愿意支付，因为最初签订购房合同时只说需要缴纳200元印花税，并拿出补充协议为证；杨先生也表示不愿意缴纳，并声明自己已经说过一切费用由买方承担。

　　可见，“签两方约”最大的弊端就在于经纪公司很难将交易双方的要求最准确到位地表达出来，如果杨先生的这套房产是在“签三方约”的情况下签订的，杨先生就会提出一切税费由买方承担的要求，如果叶先生同意，最后即使有突如其来的税收政策出台，叶先生也需责无旁贷的缴纳，而不会像现在这样出现无休止的纠纷。另外，在“签两方约”时，甚至会出现一些不良经纪公司故意偷换概念便于成交，却在合同条款中将自己的责任撇清的现象，最后受损失的只有消费者自己。

“签三方约”保障消费者的最大权益

　　“签三方约”不但能将买卖双方的意愿最准确地表达，促进了房产交易的安全，同时也维护和保障了房产消费者的利益。因为买卖双方见面，就会让真实的房产交易价格浮出水面，从而杜绝了经纪公司从中赚取差价，欺上瞒下的做法。同时房款的给付以及过户时间的约定也能够明明白白讲清楚，不至于因为房款交割时间的延误而出现纠纷。因此，“链家地产”市场专业人士认为，“签三方约”通过买卖双方事先各项事务的明确并且是有效约定，从而使得消费者的权益得到了最大的保障。

　　在二手房的交易过程中，只有做到“签三方约”才能真正做到透明交易，才能表达出买卖双方的真实意愿，尤其是在目前房地产市场宏观政策趋紧的情况下，各种与房产消费相关的政策都有可能出台（例如，房产个税），“签三方约”事无巨细地表达清楚买卖双方的要求，将显得更为重要。

营造安全的二手房交易环境透明交易签三方约

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