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上市现存三大瓶颈购买二手经济适用房须知

发表时间：2008-12-30 22:26:04　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

上市现存三大瓶颈购买二手经济适用房须知

经济适用房再上市增量明显两个月需求量上升1.3倍

　　据“信一天”统计资料显示，
2005年经济适用房再上市成交量同比上一年增长38%，增长呈月递增趋势。从价格方面看，据顺驰经纪资料显示，经济适用房目前的销售价格与购买时相比都已经有了30%左右的增长，比如目前回龙观新经济适用房在每平方米2600元左右，而二手经济适用房已经在每平方米4000元左右。二手经济适用房的价格与同一区域的其他已购公房价格基本接近。

　　目前北京48个经济适用住房再上市买卖的典型项目中，朝阳区的望馨园项目，从2001年的3800元/平方米跃为6084元/平方米，而1999年以4200元/平方米起价的今日家园再上市价格已经达到6528元/平方米。

　　顺驰经纪节后营业10天来的数据表明二手房市场日成交量已经恢复到节前的80%，日成交量保持在250套左右，而经济适用房更是目前一个热点，占到了成交量的15%，供应与需求分别比去年同期有了很大增长。而“信一天”方面，2006年1月份和2月份再上市经济适用房房源量增长幅度较明显，比去年同期增长了23%。客户需求量增长幅度较大，涨幅近1.3倍。

　　以上种种迹象，加之今年“两会”前及“两会”期间，透露出经济适用房将优先向城八区重点工程拆迁居民供应，其他人将很少有机会购买的定向销售政策。预计2006年经济适用房再上市成交量将会大幅度增长。

去年交易7500套再上市价格涨幅近40%

　　据“链家地产”市场统计资料分析，2005年北京房地产市场上有近50个经济适用房项目超过了5年期限，分布在宣武、朝阳、石景山、海淀、房山、丰台、昌平等七个区域，交易量达到了7500套左右，相比2004年的4100套上涨了将近82.93%。

　　其中位于宣武区的莲花晴园是四大中心城区中唯一的满5年再上市经济适用房，宣武区占2005年满5年再上市经济适用房总量的2%；从各区域的分布数量上看，以丰台区占比最多，达33%；从价格涨幅上看，满5年经济适用房再上市交易价格比原始价格涨幅近40%。

供应量将成二手房主导再上市现存三大瓶颈

　　虽然2005年二手经济适用房成交量相比往年已取得了重大飞跃，但是，与2005年年底满5年的经济适用房15万套左右的存量相比，交易市场依然不甚活跃。

　　顺驰经纪市场部分析，主要是有两个原因，在2005年可上市1.5万套经济适用房中，有很多是自住的房屋。另外，2005年很多想出售经济适用房的房主期望房屋升值比较高，惜售心理比较严重，很多这种房屋进入了租赁市场。

　　而在目前这两个问题都有了一定改变，房价涨幅在宏观调控下放缓，可上市房源数量进一步增加，这些都预示着今年的经济适用房将成为二手房市场的一个重要组成。而“链家地产”市场专业人士认为，影响经济适用房再上市交易的瓶颈主要在于：

　　瓶颈一：买卖双方对经济适用房再上市交易的政策不了解

　　直接影响到经济适用房的交易顺利进行。这主要表现在部分已经住满5年，但产权证（或契税完税证明）上标注的日期还未满5年，然而在出售时即以市场价格交易，为此在税费缴纳和产权过户之时就出现了不能顺利办证的情况。

　　瓶颈二：投资收益偏低，投资者持房观望

　　在众多可以上市交易的二手经济适用房之中，有相当一部分是用于投资目的的，但是从实际的经济适用房投资收益来看，并不是特别的理想。

　　李先生2000年在回龙观购买了一套面积为90平方米的经济适用房，原购房价为2600元/平方米，总共花费购房款约234000元，一次性付款，并花费了35100元装修。2005年2月，张先生的经济适用房便符合“住满”5年，可按市场价进行出售交易。

　　目前天通苑地区的二手房市场价约为3650元/平方米，李先生出售这套房屋，需缴纳0.5‰的印花税及按成交价的10%补交综合地价款。若通过中介公司出售，还需缴纳成交价1.5%的代理费及1500元的中保权证代办费，则李先生出售此套房屋扣除相关成本后，年投资收益率仅为2%左右。正是因为出售者需要补交10%的地价款，使得投资者的投资收益明显降低从而让更多的投资者并不急于出手。

　　瓶颈三：需求群体对价格比较敏感

　　据“链家地产”统计资料分析，从目前购买二手经济适用房的人群来看，主要是一些中低收入家庭，他们对房产价格因素比较敏感。

　　虽然住满5年的二手经济适用房要按市场成交价的10%补交综合地价款，有一部分出售者会将这部分费用变相转移到房价中；但是，二手经济适用房的购买者并不会迎合出售者的意图，一方面是因为自身的价格承受能力并不是很强，另一方面就是随着北京新建经济适用房的增多，虽然这些项目并不能缓解目前紧缺的供需矛盾，但是在利益权衡过程中，必然会使一部分购买二手经济适用房的人向新房转移，从而出现部分“有价无市”的局面。

　　●提示●

购买二手经济适用房须知

　　目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

　　对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。

如何买卖已经住满5年的经济适用房

　　卖方：对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

　　买方：购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳契税、印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。房屋上市交易的税费有：契税（按成交价的1.5%缴纳）、印花税（按成交价的0.05%缴纳）和综合地价款（按成交价的10%缴纳），售后的房屋产权性质是商品房。

如何买卖尚未住满5年的经济适用房

　　卖方：购买5年之内的经济适用房必须按照该套房屋的原始价格出售给具有买经济适用房的人，如果审批的价格大于或者小于实际成交价格，则该经济适用房再上市交易的税费只有：契税（按成交价的1.5%缴纳）和印花税（按成交价的0.05%缴纳），售后的房屋产权性质仍是经济适用房。

　　买方：购买此类已购经济适用房，首先必须满足普通经济适用房的购买条件；其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

上市现存三大瓶颈购买二手经济适用房须知

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