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购房合同丢失咋过户如何购买拍卖涉案二手房

发表时间：2008-12-30 22:19:43　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

购房合同丢失咋过户如何购买拍卖涉案二手房

“本以为有房产证就可以了，没想到过户还需要原始购房合同。”王女士前不久打算把自己现在住的一套已购公房卖掉，用卖房款再去买一套大一些房子。于是王女士和客户在商量好价格后进行过户。但是让王女士意想不到的是在办理产权过户时，需要提供原始购房合同。王女士回到家翻了很长时间也没有找到原始购房合同。这下可把王女士难住了，“找不到原始购房合同我的房子怎么办理过户呢？”

●已购公房上市交易必须提供原始购房合同

　　由于目前市场上的已购公房都是上世纪八九十年代所建，距现在已经有10年、20年的历史，很多房主已经丢失了当初的原始购房合同。这部分业主在办理房屋权属转移登记手续时会遇到不必要的麻烦。21世纪不动产表示，因为按照北京市建委《房屋权属登记工作规范》的规定购房人在办理房屋所有权转移登记（即房屋买卖）时，存量商品住房和经济适用房无须提供原始购房合同，而已购公有住房须提供原始公房购房合同。

　　对于购房人须提供原始购房合同的原因21世纪不动产认为，已购公房须提供原始公房购房合同，是为了确定办理权属转移登记的房屋是否属于允许上市交易范围内的央产房，并按《房屋权属登记工作规范》要在办理转移登记时提交《央产房上市出售确认表》。

　　而对于商品房和经济适用房的权属转移登记需提交原购房合同，21世纪不动产表示此规定更多是为了计算交易中所涉及的税费。根据《房屋权属登记工作规范》规定，商品房和经济适用房权属转移登记还须提交契税完税或减免税凭证，而购房人在地税部门依法缴纳契税的同时还须缴纳其他交易税费，包括营业税、个人所得税和土地增值税等，而个人所得税以及土地增值税的计算均与原始购房合同中的标定价格相对应。同时已购公房基本都超出了5年的征税年限，无需考虑各种交易税费，所以商品房和经济适用房须要提交原购房合同以确定须上缴税费的数目，目前北京已有部分城区允许用原始购房发票替代原购房合同以确定房屋最初购买价格。

●无原始购房合同如何过户

　　若购房人原始购房合同丢失也无需过分担忧，21世纪不动产给出几种解决方法，首先，按我国现行规定，购买商品房无论是现房还是期房，购房买卖或预售合同均已在相关部门登记备案。一旦原购房合同丢失，房屋产权人可凭房产证与身份证到的合同登记部门（当地房地局档案室）办理查询。并可在获得的购房合同复印件上加盖原产权单位公章作为原购房合同原件的替代；其次，无法提供原始购房合同的商品房可以更换报税方式，根据相关规定依据无法提供原始购房合同的税率进行报税，以取得完税凭证后办理权属转移登记手续；最后，公房的原始购房合同丢失，购房人只能回原售房单位进行补办，而对于原售房单位重组改制或更名可以按照北京市建委《关于房改房权属登记有关问题的通知》相应规定办理。

　　“信一天不动产”权证部提醒广大消费者：.首先，在您购房后原始购房合同，房产证、发票等重要资料一定要妥善保管好。其次，由于目前房地产税收政策规定购房不足五年出售需要全额缴纳营业税、个人所得税。而根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。所以您一定要保存好原始购房合同，因为原始购房合同为最先生效时间。

拍卖师解析

如何购买拍卖涉案二手房

●如何寻找涉案二手房

　　您可以通过以下三种渠道找到即将拍卖的涉案二手房：看北京地方报纸的拍卖、理财、投资广告版；看北京法院网（bjgy.chinacourt.org）的拍卖公告；看法院指定入围的拍卖公司网站。

　　拍卖师提醒：看到上述拍卖公告后与相关拍卖公司咨询联系了解拍卖房产的有关信息。

●如何选择涉案二手房

　　您应事先了解以下信息：房产所在区域、环境、交通是否遂愿；房产权属上是否办理过房产证，若没办理，弄清能否办理；拍卖参考价与当地的房产市场价；物业费、供暖费等欠费状况；涉及过户或新办理房产手续的各项税费及手续费，如契税、印花税等；拍卖佣金。

　　拍卖师提醒：位置区域是选房的首要条件，一般涉案房不易办理按揭，因此小面积的房产最受青睐，要区别新房（可按揭）、普通二手房和涉案二手房之间的价格差异。

●如何现场考察

　　第一.与拍卖公司联络好看房时间地点；

　　第二.阅读拍卖公司提供的房产状况说明或评估报告；

　　第三.进入房内仔细查看房产状况。了解房产面积、户型、楼层、采光等是否遂愿，并根据自己的购买目的（居住、办公、投资等）考察相关状况；

　　第四.向社区物业公司、邻居了解社区及住房居住环境、权属状况及物业等费用；

　　第五.了解是否有物业欠费。

　　拍卖师提醒：要看房产适合居住还是办公，买房后的用途要尽量与大多数邻居的用途相一致。

●如何报名竞买

　　首先，个人竞买需身份证，单位竞买需营业执照。代办需要代理人身份证，如代个人办理则还需买房人签字的授权委托书和其身份证复印件；如代企业办理则还需企业法人代表签字并盖公章的授权委托书和其身份证复印件。

　　然后，交纳竞买保证金，数额一般为房产参考价的5-10%。

　　最后，填写竞买登记表，取得拍卖规则，领取竞买号牌。

　　拍卖师提醒：要了解清楚竞买保证金交给拍卖公司还是交给法院。若拍卖成交，竞买保证金冲抵房款或拍卖佣金，若没买成房产则原数额取回保证金。

●如何办理房屋产权过户手续

　　办理手续通常分三步走：带着法院出具的房产权属变更的司法裁定、协助执行书、拍卖成交确认书和身份证件到相关建委办理解除房产查封；在税务窗口缴纳房产过户契税、营业税等；在房产交易大厅办理房产过户手续，取得房产证。

　　拍卖师提醒：因为涉案房产的卖房一方是法院，所以房产过户过程中的交易营业税、所得税、土地增值税等一般由买家承担，且不同房产交易部门、不同房产项目交费情况可能会不同，需事先弄清。

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