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购买二手房省钱攻略：做低合同价是否可为

发表时间：2008-12-30 22:20:10　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

购买二手房省钱攻略：做低合同价是否可为

到两手市场去“淘”房子，已经成为很多人购买房屋行之有效的途径。那么，如何花更少的钱买到更好的房子？在二手房交易的过程中，有哪些渠道可以合理减低相关费用，又有哪些看似有效的手段，其实使用起来后患无穷呢？

　　中介费用打折

　　典型个案：孙先生经中介的介绍，看中了一套真金路上的两居室房源。在房屋交易的过程中，中介人员由于让上家觉得缺乏诚信，始终没有办法就过户细节与上家达成共识，同时无法按照孙先生的要求为其办妥贷款事项。后来，还是孙先生自己出面与上家谈判，彼此获得信任后促成了这笔交易。孙先生的贷款最后也是完全由自己出面全权办理的。由于中介只完成了一部分服务，最后，孙先生和中介方达成协议，中介费打6折后支付。

　　点评：房产中介提供的服务，不仅包括为房源寻找上下家，还包括居中协商价格，为上下家具体操办还款、贷款事宜，从技术层面确保房屋安全过户等。如果中介公司无法完成上述相关事宜，而将一些原本应该在其义务范围内的事情交由交易双方自主独立完成的话，交易双方有权提出中介费打折的要求。还有一些中小型的中介公司，本来中介费收取标准就是松动的，有比较大的优惠余地。即使一些大公司，对于一些老客户，往往在中介费上也能给予一定的优惠，不妨试着谈谈。可为否？

　　和中介人员交朋友

　　典型个案：住在音乐广场的张先生打算在居家附近再购置一套大三房。颇有买房经验的他通过几次看房行动，在附近好几家中介公司都交上了朋友。张先生总会隔三差五地去中介公司坐坐，和那几位熟识的中介人员聊聊近来的行情。这样，张先生不但对附近各楼盘的房价了如指掌，而且彼此间有了朋友情谊。上周，中远两湾城出来了一套非常适合居住的好房，而且挂牌价明显低于市场价。中介公司的朋友在第一时间将信息传递给他，结果他当天就下定，比市场价少花了20多万买下了这套很抢手的好房源。

　　点评：就目前的市场情况来看，低价急抛的二手房已经不多。一旦出现明显低于市场价同时又适合居住的好房源，还是颇为抢手的，一般两三天就消化掉了。这样的房源一出来，中介从业人员人人都希望这单生意在自己手中完成，为了提高成功率，他自然将房源首先推荐给熟悉的、他们认为有购买诚意的客户。你不妨在中介公司多交几位朋友，这样，一旦有性价比高的房源出来，你可以第一时间知道信息。

　　和中介人员交朋友还有一个好处，你可以在平时随意的聊天中获得更多更真实的信息。要知道，现在的中介为了促成成交，很多时候也是欺 “上”瞒“下”，玩弄小伎俩。而这些，你都可以通过平时无目的性的交流而洞察，等到真正交易的时候，就不会因不知情而上当受骗，多花冤枉钱了。

　　可为否？

　　做低合同价

　　典型个案：记者的朋友邱先生，最后看中了一套位于世纪公园版块内的三房。签订合同的时候，上家提出，要将合同上的成交价做低，实际成交价250万，合同上只写180万，另外再签订一份补充协议，标明实际成交价。中介人员反复对邱先生说，这样做上家可以少缴不少税费，所以房价才会是现在这个价格，如果邱先生不同意，那么房价也要随之往上涨。中介方还说，写低房价邱先生也可以少支付一些契税，这样也能省不少钱。

　　邱先生一开始有些动心，好在陪他同去的朋友对房产知识和相关法律比较熟悉，劝说邱先生不要这样做，因为后遗症很大。一来，做低合同价来避税是违规的；二来，合同价和实际成交价不一样，一旦发生纠纷非常麻烦；三来，如果邱先生以后又想将这套房子卖出，只能按照180万计算买进成本，支付差价税、营业税等税收的时候就要多缴纳70万差价的税收。也就是说，现在上家要缴纳的税收转移给邱先生将来缴纳了。因为上家坚持要做低成交价，最后，邱先生放弃了这套房源。

　　点评：做低合同成交价以避税的情况如今十分普遍。应该说，中介公司想出这么一招也属于无奈之举。从目前的二手房市场情况来看，上家的房屋挂牌价和下家的承受价差距很大，其中很重要的原因，就是上家要缴纳的税收比较多，尤其是购进不足5年的次新房，营业税、差价税是一笔很大的开销。中介方面曾经做过调查，如果扣除这些税费，上下家的心理价格还是比较接近的。由此一来，为此促进成交，中介只能在“避税”两字上做文章，这才导致了做低合同价情况的普遍出现。

　　做低合同价虽然一时间的确能减少不少支出，但是对于上下家来说都后遗症很大。上家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致，房产交易不是一手交钱一手交房，持续过程比较长，一旦过户手续办到一半，下家提出要求按照合同价支付房款，立地纠纷四起。对于下家来说，上面已经分析过，明明高价买房却写成低价，以后一旦要售出此房，在支付差价税、营业税等税收的时候要多缴一笔冤枉钱，这笔冤枉钱搞不好比现在省下的多得多。

　　可为否？

　　维修基金做文章

　　典型个案：宁小姐看中一套80年代初期的小两房，买来打算投资租赁市场的。由于上家的挂牌价比较适中，所以不愿意在房价上做任何让步，并要求宁小姐额外支付维修基金。最后宁小姐提出，上家卖房时是不能提走维修基金的，而且，维修基金从当初缴纳使用至今还剩余多少计算起来也很麻烦，还是包含在房价里，不要额外结算了。上家想想也有道理，这样一来，宁小姐又节约了不少钱。

　　点评：一般情况下，二手房买卖时合同价都是包含维修基金的，但是，也有一些上家会要求维修基金额外结算，尤其是一些大面积的次新房，维修基金是一笔不小的数字。如果你碰到这种情况，不妨学学宁小姐，应该说，成功的概率还是比较大的。

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