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二手房买卖税负细盘算 投资者可选合理避税方式
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发表时间：2008-12-30 22:21:46 来源：房地产法律网fangchan100.com 作者： |
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二手房买卖税负细盘算 投资者可选合理避税方式
投资者可选择合理避税方式，同时做好租房策略和对房价走势的研判
自8月1日开始，个人所得税正式开始了“强征”之旅，从此对于出售5年内的房产者，个人所得税成为一笔必不可少的开支。
国税总局关于二手房交易征收个税的文件是7月26日发布的，这距离8月1日实施已经不剩几日，这段时间以来受此政策影响的二手房交易不在少数。
张大爷就是其中的一位。
张大爷有一套东直门区域的二手房，面积为54平米，售价52万，房产证为2002年。7月24日，李先生相中了这套房产，也就和张大爷达成了购房交易意向。其中涉及到的营业税，双方约定由买方李先生支付，并准备近期就签买卖合同。
但两天后，国税总局下发了8月1日二手房交易征收个税的通知。买方李先生买这套房产需要通过贷款完成，而当时仅有3个工作日，几乎不可能在8月1日之前完成。而对于个税由谁来承担的问题，双方僵持不下，最后这宗买卖也就因此没戏了。
接下来，张大爷又面临着问题，如果接着卖房子，如何解决税务成本？该准备哪些资料，才可以不交个税甚至少交个税？如果不卖房子而改租，这和卖房子相比，哪个更划算？将来二手房的价格又会怎么变化？
交易量和房价受税政影响
受交易环节税费征收的影响，近期5年内二手房交易量下降是很明显的。
“链家地产”统计资料分析，2006年1-5月，5年内的二手房交易量占总交易量的比例为38%，而6月份由于营业税的影响5年内的二手房交易量占总交易量的比例为34%；2006年8月1日个税征收实施后，8月第一周5年内的二手房交易占总交易量的比例为31%，相比6月再度下降3%.来自北京多家房地产经纪公司的统计甚至显示，8月1日当天，北京的二手房完税量锐降，个税缴纳单数基本为零。
有一些人会认为，以目前的税率来看，个税的征收比例为收入的1%，50万元的交易额所缴税金不过5000元，影响幅度并不算大。
但也有不少业内人士认为，较低的核定征收税率并不代表此次的个税政策对楼市的打击力度小，这项政策对二手房楼市价格的影响将是深远的。国家抑制房地产二级市场炒作的意愿已经在这项政策中体现得十分明显。对于一些专门囤积二手房的“投资者”，其打击又是相当直接的。
即使单从心理角度来说，这项政策时刻都会影响到二手房买卖交易过程中交易双方的考量。
而且受到这项政策影响的北京二手房数量也是不可小视。信一天市场部上周对北京市全市出售房源进行了统计。
结果显示，目前北京市场上共有二手房源94000套，其中五年以上的房源只占26%.也就是说，有74%约69560套房源将受到这次政策的影响。
慎打避税擦边球
从8月1日二手房交易开始征收个税起，各种媒体以及网上论坛就开始流传各种避税方式。但其中有些方式让人不太愿意恭维。“做低合同价”、假赠与与真转让等一些避税方法也开始现身。
“做低合同价”是买卖双方一种常见的避税方式，但信一天市场部负责人罗煜认为，尽管此举能够一定程度减少税费支出，但不宜进行。原因在以下两点：第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。
至于借用赠与的方式来转让，按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4％契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5％营业税、2％或4％契税，以及个税。
看似可以节省不少税费，但法律专家则提醒投资者，由于这样处理要签署一个假的“赠与”合同，其中蕴含的法律风险很大，一旦双方出现纠纷，事情会很难解决。
还有一些方式，则是沿走在政策的边缘。如一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”
利用政策空间合理避税
除了上述一些不正规的避税方式，其实二手房合理避税的空间还是不小。
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》这样规定，从8月1日起，二手房交易中将可以选择两种交税方案：一是如果您能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的20％计算；二是如果您不能提供完整资料的，将按住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税。
这也就是说，买卖二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。比如一套二手房售价100万元，可以提供的成本资料是90万元。如果按照第一种方式缴纳，则需要交2万元个税[（100-90）×20%]，而如果不提供成本资料，按照第二种方式缴纳，则只需要缴纳1万元[100×1%].据业内人士介绍，从“差额的20%”到“全额的1%”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。如果能顺利解决这些困难，日后普遍征收“差额 20%”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额1%”的计税方式。
据了解，广州早在今年1月1日就开征二手房个税了。
广州也是规定核定征收的比例是1%，这就留下了避税空间。
有统计显示，广州二手房市场按核定征收规定交纳个税的比例达到七成至八成。
此外，还有利用最低评估价格交税这种方式。现在二手房市场买卖双方最常用这种避税方式，且被房地产中介业所公认。
今年7月，北京市地方税务局下发了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，首次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房交易、二手商业用房交易六类二手房交易最低计税价格。据房产中介人士透露，不同的地区最低计税价格不同，一般在7500元 /平方米左右。
如果卖方按照此价格扣除的成本交税，很可能会高于自己的购买成本，这样下来则会省一笔税费（其他避税方式详见右侧链接）。
卖还是租？二手房价展望
要想合适地处理二手房，当然还得算机会成本这一笔账。
不少二手房房主现在在犹豫，想把房子卖掉然后到股市上去试一试，可又怕房子今后会有很大的升值空间，自己反而损失一笔。而如果选择租房，收益率又会是怎样？于是在卖房和租房之间，难以取舍。
可以算这么一笔账。假设未来一段时间二手房市场的价格仍将保持现在的水平，以50万的房子月租金2000元计算，年收益率则在4.8%.这其中自然还包括二手房价格可能贬值的风险。
而如果现在卖了房子，虽然多交一些税，如果有不错的投资技巧，在股市、基金和海外理财市场，一年收益4.8%并非难事。
当然，这样做必须为此承担房屋可能在未来几年内升值的风险，通货膨胀所带来的货币贬值的风险，及投资失败的风险。
对于这两种方式中都不得不考虑的二手房价格问题，个税新政颁布后，一些出售者开始担心价格高了没人买。而购房者也担心出售者转嫁个税导致房价上涨。
不过，“链家地产”市场总监金育松认为，个税政策的实施对于二手房价格的上涨作用并不明显。这是因为两点：第一，今年年初至今，已有多项调控政策出台，消费者对政策已经具备了一定的承受力，此次个税新政是今年宏观政策的延续，但对二手房市场的冲击力显然不及营业税政策，在个税出台后，出售意愿以及购房需求都会受到一定的抑制，买卖双方会暂时投入观望。
其次，个税针对的主要是5年以内房产的交易，而公房多在5年以上，因此不涉及个税。再加上个税涉及的金额也不是很大，转嫁成本有限，从而推动价格上涨的因素减弱。因此，整体的二手房价格并不会因为个税而上扬。
也有市场人士对二手房市场持比较悲观的态度。“这次由于政策叠加，没两三个月消化不了；一些想买一手房的购房者由于现在居住的二手房卖不动，只好将置业计划押后。这样一来，一手房市场的需求也受限。所以对‘金九银十’的预期不抱乐观态度，目前的二手房价格水平存在5%到10%的下调压力。”
■二手商品房税费举例
王先生出售一套团结湖地区的二手商品房，建筑面积100平米，建筑年代为2000年，产权证日期为2002年，原购房价为60万元，购房时手续费及公证费等共1000元，购房后装修费花了5万元。
二手房买卖税负细盘算 投资者可选合理避税方式
赵小姐通过房产中介购买了这套房产，成交单价为8000元/平米，即房屋成交总价为80万元。
在此二手房交易中，王先生需要交纳的费用为：向地税局交纳的税费：
●印花税：总房款的万分之五=800000×0.5‰=400元
●营业税（包含城市维护建设税和教育费附加）：总房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元
●个税：个税计算公式为：（转让收入-购房原值-转让环节交纳的税费-合理费用）×20%.
①购房原值，购房原值包括实际支付的房价款及交纳的相关税费，其中房价款600000元，契税：600000×1.5%= 9000元，印花税：600000×0.05%=300元，因此，此房屋原值为：600000+9000+ 300=609300元
②转让环节的税费：包括营业税和印花税，即44000+400=44400元
③合理费用，王先生购买房屋时使用的是贷款，在转让前已偿还银行贷款利息共80000元，另外，手续费及公证费1000元，装修费用50000元，那么，合理费用为：80000+ 1000+50000=131000元此房屋要缴纳的个税为：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地产经纪公司缴纳的费用：
●中介费：总房款的2%=800000×2%=16000元
●居间担保过户费：1500元王先生共需缴纳的费用为：400+44000+3060+ 16000+1500=64960元
二手房买卖税负细盘算 投资者可选合理避税方式
一位女子手持纸牌，欲购二手房。本报记者康亚风摄
■相关链接
二手房交易其他避税方式
1.暂缓出售，以达到5年期限
对个人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的房产，免征个人所得税及营业税。
5年内出售的次新房中有近30%的房产距5年期满仅剩不到一年的时间，因此在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，待期满后再进行出售，可以享受免征个税及营业税待遇。
2.利用买房退税期
对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。
市民个人出售自有住房前后一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。
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