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买卖二手房，勿贪小失大

发表时间：2008-12-30 22:18:13　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

买卖二手房，勿贪小失大

6月房产新政实施后，契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。房屋交易的利润被大大摊薄，甚至出现了负利润的情况。“税网恢恢，疏而不漏。”然而，“聪明”的房产中介还是从中找到了可钻的空子，各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。

新政影响　新政给卖房人“增负”税费≈房款×10%
2005 年6月1日对不少卖房人来说绝对是有着分水岭意义的一个日子。新政规定：6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；另外，在“先税后证”的压力下，销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样，6月1日之前和之后成交的2年以内的普通住宅所缴税额能相差几万元。
以亚运村一套110平方米的两居室商品房为例，该房原购价为5200元/平方米，以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照新的房产转让税收政策，这套房子需要缴纳以下税费：
1、营业税=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元
2、印花税=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元
3、个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)}×20%=15826.8元其中，售房价：110平方米×6000元/平方米=660000元
原购房价：110平方米×5200元/平方米=572000元
契税：572000×1.5%=8580元印花税：572000×0.5‰=286元可见，新政实施后，卖房人要缴纳的税额总共是49156.8元，占到总售房款的7%；而新政实施前，卖房人只需缴纳286元的印花税。(具体对照见下“新政前后卖房人所缴税费对照表”)
以上案例中没有涉及到土地增值税，专业人士测算，涉及到土地增值税的房屋出售，其所缴税额可能达到房款的10%以上。

法学专家提醒　切勿“贪小利失大计”小心“避税”背后的陷阱
中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”，可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险，稍不留神，二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。针对中介公司提出的以上四种避税方法，中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。
●风险一：以租待售　房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。
● 风险二：把交易价格“做低”　对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。
●风险三：不过户先公证　公证效力受质疑。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险，因为在我国的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。
●风险四：找物业改底单　合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

税务专家建议　税务筹划根本是合法抓住优惠也可避税
税务研究专家指出，税务筹划是指纳税人为了实现利益最大化，在不违反法律、法规的前提下，对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。“税务筹划的根本属性是合法性，决不能做法律禁止的事，但要大胆做法律没禁止的事。”
我国的房产税收政策中也有针对不同纳税人的优惠政策，纳税人应该懂得如何利用这些优惠政策进行合理避税。例如市地税局对在6月1日前签订的房屋买卖合同、购买面积超过140平方米二手房的个人(含外籍及港澳台籍个人)缴税期限作出明确规定，8月31日后办理契税申报手续的，将按新税率缴纳购房契税，付出加倍的税款。在这个新规定下，纳税人的避税方法有两种：

合理避税方法一：高价房要延迟缴税
对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同，购买了单价超过9432元/平方米、面积在140平方米以下、符合新普通住房标准二手房的，可以等到8月31日后再按房价的1.5%缴纳契税，而在8月31日前就要按3%的税率缴纳了。

合理避税方法二：超大房须按期缴税
对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同，购买了单价低于9432元/平方米、面积却在140平方米以上二手房的，就要抓紧在8月31日前按房价的1.5%缴纳契税，拖到8月31日后就要按3%的税率缴纳契税了。

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