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小产权房因价廉走俏 风险高购房者需谨慎
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发表时间：2008-12-30 22:19:05 来源：房地产法律网fangchan100.com 作者： |
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小产权房因价廉走俏 风险高购房者需谨慎
房价的持续走高，让许多购房者将目光转向了价格低廉的“小产权房”，而且不少人存在侥幸心理，认为随着《物权法》的颁布，“小产权房”会得到承认。然而，业内专家表示，城市居民购买“小产权房”并不合法，《物权法》也不会保护不合法的财产。
“听说‘小产权’的房子价格很便宜，买卖手续也很方便，我真想买一套，要不真不知道什么时候才能在北京熬上一套住房，就是不知道这种房子与大产权房有什么区别？买这种房子会不会受到法律的保护？”在京城某外企工作的张小姐疑惑地问道。
与张小姐有相同困惑的人不在少数，记者了解到，随着全国各地房价的持续走高，许多购房者将目光转向了价格便宜的“小产权房”。对此，接受记者采访的业内专家一致表示，虽然“小产权房”价格低廉，但“小产权房”没有真正的产权，不受法律的保护，也不在即将实施的《物权法》的保护范围内，因此无论自住还是投资，购买“小产权房”一定要谨慎。
高房价致“小产权房”受宠
近日，国家发展和改革委员会、国家统计局的调查数据显示，2007年第一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%；二手住房销售价格同比上涨5.2%。
“正是由于房价的持续走高，才使购房者更多地将目光转向了郊区，也因此催热了‘小产权房’在全国一些热点地区的交易。”北京房产中介链家地产副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)说，价格低廉是“小产权房”热卖的主要原因。
金育松告诉记者，目前，“小产权房”多分布在郊区，价格相比市区要低很多。在目前许多城市市区房价高企的情况下，“小产权房”的价格优势非常诱人。
与此同时，便利的交通也是“小产权房”热卖的一个重要因素。金育松说，“小产权房”虽然多分布在郊区，但是随着城市交通等市政配套设施的完善，特别是地铁等轨道交通的推动，以往郊区空间距离远的劣势正在逐渐被扭转，这使得购房者更乐于选择这种房源。此外，“小产权”项目建设上存在的权力寻租空间也是“小产权房”屡禁不止的一个重要原因。
据“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。以通州为例，通州区的小产权普通住宅均价为每平方米3400多元，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为每平方米5600多元。如果在通州区购买一套100平方米的普通商品住宅，所需的购房款和税费将比小产权项目多出20多万元。记者从“链家地产”在北京门头沟、顺义、房山的门店了解到，今年前四个月，以上区域的小产权房成交量起码比去年同期上涨了两成以上。
另据“你会买小产权房吗”调查显示，80.7%的被调查者表示如果价格合适，也可以接受，仅有19.3%的被调查者表示根本不考虑；对于小产权房热销的原因，96.33%的被调查者表示是价格便宜所致。
“小产权房”存在多重风险
北京房产中介我爱我家市场部李季告诉记者，房屋产权本来没有大、小之分，但由于我国特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”也有着不同的解释。简单地说，购房者所购买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，转让时需要补缴土地出让金的叫“小产权”。
李季说，“小产权房”主要包括“使用权房”和“乡产权房”。其中，“使用权房”，是由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，是通过租赁方式取得了使用权而不具备产权房屋的俗称；而“乡产权房”是指购买农民集体土地上建设的房屋，有乡镇政府颁发权属证书的房产，乡产权没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。人们所说的“小产权房”通常指的就是“乡产权房”。
“购买‘乡产权’的房子会出现多重风险。”李季提醒说，乡镇区的这种小产权房，其土地使用权属于集体所有形式。这种“乡产权”的集体所有制土地使用形式不具备房屋转让、买卖、收益等权力，而且不能办理房屋过户手续。同时，乡产权房的转让方式也不同于普通商品房，普通商品房在建委办理转让手续即可。但是乡产权房屋是要经乡（镇）政府或村委会表决通过后，再到其办事处办理相关转让手续，这种转让形式在法律上不予承认，而城市居民购买这样的房屋更是不会受法律保护。
记者了解到，根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设的。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。所以，具有城镇居民户口的购房者不可以购买只有本乡或本村居民才能购买的使用权房屋。
北京惠诚律师事务所袁前岭(袁前岭博客,袁前岭新闻,袁前岭说吧)律师说，“小产权房”的最大问题是没有产权，不受法律的保护；如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除乡产权房，购房人是得不到法律支持的，因为乡产权房属于违章建筑。
袁前岭解释说，在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也没有缴纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。
此外，如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。
“小产权”难变身“大产权”
尽管“小产权房”存在诸多的风险，但很多购买者将希望寄托在即将出台的《物权法》上，认为该法有利于确保其权利，只要补缴相应的土地出让金，就有可能将这种“小产权”变身为“大产权”。记者发现，持有这种观点的购房者并不在少数，这从网上调查也可见一斑，其中，82.47%的被调查者认为随着《物权法》颁布，小产权会得到承认。
那么小产权会不会得到承认呢？对此，接受记者采访的多数专家持否定态度。袁前岭说，新《物权法》里明确规定，房屋属于不动产，不动产必须要经过登记。与不动产不同，动产交付就可以，也就是说你买别人一瓶水，别人把水交给你，你就享有水的所有权。但是房子不一样，房子并不是交付购房者就享有房屋的所有权，因为房屋是不动产，它必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。登记的部门是国家规定的房屋土地和管理部门，而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权，因此“小产权”与“大产权”是两个明显不同的概念。
对此，金育松表示赞同。他说，《物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，如果所开发的乡产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，将受到物权法的保护，不过，现在大量的乡产权房都由因城区房价较高而转向郊区的城镇居民购买，由于这种交易本身不合法规，购房人没有取得房屋的产权证，因此虽然《物权法》的颁布将极大地保障了私有财产，特别是不动产的权利，但是不会保护不合法的财产。
李季也提醒广大购房者说，《物权法》虽然明确了对国家、集体和私有财产平等的保护，但是不能被滥用。尤其是对私有土地使用权的取得、使用、分配、转让等更不能滥用《物权法》，一切都要采取合法途径取得。而《物权法》保护的也应该是合法的相关私有权利。“小产权房”也是一样，不具备合法的产权就不可能进行法律意义上合法的转让以及其他相关的行为，因此这些行为都不受到法律保护。
小产权房因价廉走俏 风险高购房者需谨慎
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