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二手房交易各方心态
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发表时间：2008-12-30 22:13:20 来源：房地产法律网fangchan100.com 作者： |
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在新政策的影响下，二手房成交量呈下滑趋势，部分二手房源涌入租赁市场，买方、卖方和中介，作为二手房市场的交易主体，其一些心理和行为发生了微妙的变化。
卖方：对待营业税更理性
去年新政后的交易量大约只有新政前的1／3,很多小中介都关门了。今年新政已开始一个多月，但这次的情况明显好于去年。据了解，今年新政执行以后，也出现少量的撤单和惜售情况，但是与去年相比，这种情况相对不是很明显，或者说只是出现在小的范围之内。针对这种现象，有关专家分析认为主要是由以下原因形成的。
首先，业主对于营业税心态的变化，导致了惜售现象的减少。去年新政出台，使业主经历了一个从没有营业税到征收营业税的过程，今年的新政其实是对去年国家宏观调控的完善和细化，大多数业主已经有一种较为平和的心态去对待了，该出售的还是会出售。此外，有些业主认为，今年营业税征收年限由两年变成了五年，对于部分过一年半载就满免征年限的业主来说，避开营业税的时间又延长了许多，如果为了避税，三四年以后再卖的话，市场的不确定因素会很大，较难预测。
其次，资金比较雄厚的卖家将房源转入租赁市场，进行中长线投资型。市民刘先生告诉律师他有一套满了两年的房子，但新政策将全额征收营业税的时间延长到5年，他觉得卖起来太亏了。于是打算暂时不卖了，转售为租。
最后，部分二手房房价上涨。律师从部分二手房公司了解到，热点区域二手房交易价格继续上涨。由于本身需求旺盛和成交较大的楼盘和区域，其价格并不因营业税的增加而降低，反而会继续保持高速增长的趋势。因为在卖方市场下，卖方需要承担的营业税部分自然转嫁给买方，从而导致部分区域和楼盘价格继续上涨。
买方：五年以上房产难挑大梁
“我们的客户量下降了三成左右，购房者成交欲望较弱。”一家品牌中介的负责人这样分析购房市场的现状。从他的分析来看，购房者的观望正是导致他们行动不积极的原因，而这种观望主要在于对房价下降的预期和对增量房市场的期望。据他了解，其实对房价下降存在期望的人很少，不到10％，还有就是对增量房市场的观望，这与去年新政的情况有所不同。新政中对于套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上的规定，显然将一部分二手房购买者的注意力转向了商品房市场。
实际上存量房市场的繁荣正是房地产市场健康发展的保障之一。新政的初衷也包括了“积极发展住房二级市场和租赁市场”。而目前由于营业税的额外负担，有部分购房者开始把目光转向商品房市场。这一转向显然会增加商品房市场的压力。业内人士分析认为，购房者对商品房的预期短期内是无法实现的，会有相当一部分回归二手房市场。
就目前的实际交易情况来看，二手房交易的营业税基本上都转嫁给了购房者。在这种情况下，五年以上产权的房源成为了交易的重要部分。一位中介工作人员介绍，“我们现在的交易，五年以上产权的占80％。在其他房源退出的情况下，那部分未受营业税影响的五年以上的房源所占比例增大了。”该工作人员补充， “我们的业务中五年以上的房子所占比例上升了两到三成，并不是说绝对数量上升，只是在总体中所占比例有所上升。”
站在购房者的角度上来看，由于不需要交纳营业税，五年以上的二手房源似乎应该具备更大的竞争力。然而，事实并非如此简单。业内人士分析，五年这个问题其实并不严重，关键是房产证上注明的时间有问题。二手房产权年限上存在一个比较普遍的问题，就是房屋实际购买年限往往比产权证上的日期要长许多。由于购房以后往往要过两三年才能拿到房产证，这样五六年产权的房子可能已经居住八年，甚至九年了，许多购房人并不倾向于买这些房龄较长的二手房。据了解，正是由于房产证不能及时拿到的缘故，现在相当一部分人实际购买已经达到五六年的房子，产权证往往只有两三年。目前市场上无需缴税的二手房不仅实际房龄过长，数量少也是一个问题。
中介：租赁业务唱主角
从一些房产中介获悉，进入6月后，受新政的影响，二手房买卖、租赁市场出现了两种截然不同的反应：二手房买卖业务比以往大幅减少，房价趋高；租赁市场迅速升温，原本打算出售的二手房越来越多地进入了租赁市场。
一家中介公司的工作人员告诉律师，现在二手房房源较少，房价也有所上涨，这是因为以往二手房交易费用都是由买方承担，而现在营业税规定要由卖方承担，为了避免交税带来负担，卖方自然提高了房价，把营业税转嫁到买主身上。许多计划购买二手房的消费者因此放弃买房计划。卖的少、买的也少，导致现在二手房交易冷清。相较于二手房交易的冷清，房屋租赁市场升温明显。许多本来是五年以内二手房的业主，纷纷改变主意，改售为租。同时，也有一些本计划买二手房的消费者，在看到房价的波动后，也改买房为租房。
律师发现，现在中介出租房源信息十分丰富，尽管租赁市场可供选择的房源增多，但繁华路段租金却未见下挫迹象，相对比较稳定。据了解，现在二手房租赁市场之所以如此活跃，一方面是因为部分房龄不足的房子为躲营业税，改售为租，另一方面受一系列房产调控政策影响，不少拆迁户及有购房需求的人开始持币观望，暂缓买房，先租房住。据一家中介公司负责人介绍，从眼下的租赁情况来看，形势明显好于去年同期，主要是每年夏季，打工、实习、毕业的学生族都有租房的需求。租赁供应量大、需求也比较旺盛。
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