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二手房存在虚假抢购者成了卖主加价筹码

发表时间：2008-12-30 22:15:50　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

二手房存在虚假抢购者成了卖主加价筹码

　　随着房价上涨，不少买房者感慨，现在买房已经变成了“抢房”。不过，业内人士提醒，不少开发商、中介、房东近期也在刻意制造成交活跃的气氛，购房者在买房过程中要多些理性。

　　距上次加息不到一个月，央行再次上调存贷款基准利率。这或许是楼市调控的先兆。佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，最近不时有消息传出，房贷首付比例将提高，将开征大户型保有税，将试行物业税，这些政策一旦施行，新一轮的楼市调整在所难免。面对今后不确定的调控因素，近期开发商、中介公司、二手房业主刻意制造交易繁荣引诱购房者入市的可能性很大。薛建雄特别提醒那些担心房价上涨而急于购房的人，对最近价格暴涨的楼盘一定要多留个心眼。

　　买房案例：“我成了卖主加价筹码”

　　在上海一家网络公司上班的夏丽(化名)，为了方便照顾住在外地的父母，打算买一套房子把他们接到上海一起住。她看中了中远两湾城的一套房子，业主是一个温州投资客。这套房子108平方米，房东出价148万元。

　　三天前，夏丽在中介人员的陪同下去看了房子。她发现，这套房子虽然挺新，是2006年交房的，但是明显有群租过的痕迹。中介人员告诉她，隔壁有一套110平方米的房子也是刚刚售出，总价才145万元。夏丽觉得跟心理价位有一点差距，于是跟房东还价到143万元。几经讨价后，双方谈定145万元。夏丽勉强接受，打算回家和父母商量后，第二天就交定金。

　　出乎她意料的是，当天还没到下午，夏丽就接到中介公司的电话说，另外有买家同样以145万元的价格把房子买下了，而且意向合同签好了，交了1万元的定金。

　　无奈之下，夏丽只有去看其他房子，但看了几套后都不是太满意。碰巧的是，她从另外一家中介口中听到到了中远两湾城那套房子的消息。原来，那名温州卖家还在各家中介公司放风说，如果愿意加2万元，卖家可以毁约(除去违约金1万元，房东还是可以多赚1万元)将房子重新出售。

　　夏丽仔细考虑了一下，觉得还是第一次看中的房子最合心意。在和家人商量后，她决定还是加2万元，以147万元的价格将原来那套房子买下。

　　知道夏丽的决定后，中介人员叮嘱她，要带5万元现金直接给房东，一方面，5万元定金交了以后，房东的违约成本高了，另一方面，现金交易也不给房东再次违约的时间。双方约定第二天早上8点签意向合同。

　　到了第二天早上8点，中介公司又打电话来说，房东临时有事，签约要推迟。“难道这个房东还在跟其他买主谈？”夏丽这下郁闷了，“这个房东，简直就是把所有的买主作为谈判筹码，你出的价越高，他就越往上提价。”

　　夏丽在接受记者采访时气愤地表示：“如果我加2万块钱签了意向合同，房东说不准还会找其他人加价5万，真是个无底洞！”

　　夏丽最终还是放弃了这套房子。

　　追涨心理：上涨预期驱动抢房风

　　夏丽最终放弃了那套“抢手”的房子，但是更多的购房者被房东“要挟”时，最终还是选择买单。

　　小邱长期在金桥上班，于是打算在附近买一套房子。最近，他看上中介公司所挂的一套长岛路上的房子。难得的是，房子看得满意，价位也挺让他开心的。77平方米的房子，总价68万元，这比起周边的房子，价格低了三四万元。他很顺利地和卖主签了意向合同，并交了2万元的意向金。约定10天以后正式签约。

　　但在两天前，他突然接到了中介公司的电话。中介公司的工作人员告诉他，房东要加价3万元，总价变为71万元。

　　原来，这套房子是房东在两个月前到中介公司挂牌的。随后一段时间，房东不在上海，周围的房价涨了不少。房东意识到这一点后，立刻要求加价。

　　“本来已经签了意向合同，房东违约的话，还得付2万元的违约金给我。但是，现在他不仅不付给我违约金，还要加价3万元。前后我损失了5万块钱。但是，有什么办法呢，最近房子好像抢一样。我只能认了。而且即使加了3万块，这个价格基本上还是合理的。”小邱最后还是以71万元的价格买下了这套房子。

　　从今年五六月份开始，国家发改委、国家统计局发布的权威统计数据都在透露着一个信息———房价持续上涨。连续几个月来，全国房价涨幅屡屡刷新纪录。刚刚过去的7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨达到了7.5%。而央行发布的二季度中国货币政策执行报告也提醒今年以来，房地产价格又出现了加快上涨势头。

　　“现在不买，接下来房价会涨得更厉害。”夏丽如此表示她着急买房的初衷。她告诉记者，大部分购房者现在急着入市抢房，都是因为受各种数据和消息面的影响，认为房价已经进入新一轮上升通道。

　　交易异动：新房合同撤销率突增

　　房地产市场是否真的如购房者所想的这样一房难求？昨日，佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受记者采访时表示，近期一些楼盘价格的过快增长，其实有一些虚假繁荣的成分。

　　薛建雄所在的机构在调查中发现，伴随着住宅成交量大幅上升的是合同撤销率的增加。以近期成交暴涨的高档楼盘翠湖天地御苑为例，该楼盘上月合同撤销仅2次，但8月的前15天就达29次，历史累计更是高达489次，超过其634套成交业绩的一半以上。同为高档楼盘、刚上市10天的御翠豪庭，目前已经有了11次撤销记录。

　　类似的情况在近期涨价的楼盘中表现得更为严重，杨浦、闸北、浦东等多个楼盘的累计合同撤销都超过300次。

　　“撤销率是反映一个楼盘是否存在虚假销售的一个很重要的衡量标准。很多楼盘为了造成成交量很高的假相，会找人先预定房源，等到一段时间以后再撤销交易。这种做法在开发商中比较普遍。”薛建雄表示。

　　他表示，虽然交易撤销不一定就是虚假交易，但是高成交撤销率的楼盘，其虚假交易的可能性很大。几个月前，上海市房屋土地资源管理局曾就上海几个楼盘进行调查，起因就是这些楼盘在销售过程中撤销率奇高，有虚假销售的可能。

　　“原本悟房惜售的开发商，现在开始大举抬价推盘。”薛建雄分析，事实上开发商突然转变策略的原因在于，他们对未来一段时间内行情的不确定，甚至可以说是担心，故乘最近一系列利好消息传来之际进行大肆炒作以牟取暴利。

　　业内说法：低价房源其实是“托”

　　与新房市场类似，二手房市场也存在由房东、中介公司刻意制造的虚假繁荣成分。

　　“自5月份以来，上海楼市成交十分火爆，这是不争的事实。但是，市面上也确实存在一些中介公司通过各种各样的方式烘托气氛。”上海中原地产研究咨询部经理马冀告诉记者。

　　他表示，最常见的做法是，很多中介公司会在门店或者网站上挂一些性价比很高的房源来招揽看房者，等到购房者打过电话或上门询问，他们就谎称房源刚刚出售了，然后趁机推销其他房源。

　　“但是事实上，这套房源是‘空挂’的，或者早已经卖出去，或者根本没这套房源。”他说。

　　马冀告诉记者，另外一种情况是，房东通过一房多挂来不断抬高房价。这种做法其实与夏丽遇到的情形相似。有些房东为了将房源卖高价，往往先将房源以较低价格在一家中介公司挂出，等到有意向客户出现时，再在其他中介公司挂牌，造成多人抢房的假相，以此抬高售价。

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