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买二手房，以下十招可规避风险

发表时间：2008-12-30 22:13:38　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

　　随着二手房的交易日趋活跃，二手房由于总价低，位置佳等优点而受人青睐。但比起商品房而言，规范二手房交易的法律、法规相对滞后，因此购买二手房要注意许多问题，防范风险。市房地产交易管理所有关人士为购买二手房的市民支了几招。

　　1.查验房屋是否有房产证

房产证是证明房主对房屋享有所有权的重要凭证，没有房产证的房屋交易时对买房人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　2.弄清房屋产权是否明晰

首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。有些房屋有好多共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

如果房产被抵押或查封，只有在解除抵押或查封后才能与卖方交易；产权证所有者是多人共有的，一定要有共有人同意出卖的书面证明，房产才能交易；如果是违章建筑，随时都可能被政府部门拆除；如果房产牵涉其他纠纷，不但房产买不到，可能连自己都牵连进去。因此，买房之前一定要查清房屋的权属及状况，如果买房人买了存在上述情况的房产，可能在支付了房款之后，房产却不能过户到自己名下，最后导致钱财两空的局面。

　　3.了解交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷！所以，买房人在与房主签订买卖合同时，应当在合同中约定入住时间，以保证自己的合法权益。

　　4.土地情况是否合理

二手房交易中买房人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，因为划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算了。

　　5.市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买房人在购买时应全面了解详细情况。

　　6.单位房屋是否为全部产权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，必须先过渡成全部产权后，才能办理交易手续。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　7.房屋质量是否保证

不要被装修迷住眼睛。有的房屋因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗台、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。就目前二手房市场而言，上世纪80年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

　　8.物管是否到位

要了解房屋的使用年限、及物业管理的情况。有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好；有些房主在转让房屋时，其物业管理费，水电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，所有费用有可能要全部承担。

　　9.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在房贷时，为买房人提供零首付服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买房人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　10.合同约定是否明确

二手房买卖合同不像商品房买卖合同那么全面，所以对一些细节应约定清楚，如交易方式、违约责任、纠纷解决、交房日期等。

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