房产中介人员感受到“拐点”论带来的种种不安插图/谢驭飞

    去年未迎来“金九银十”淡季提前到来

    二手房网上签约量连续三个月猛跌行业规模历年来首次缩减

    来访顾客降七成中介闭店又裁员

    楼市的观望情绪从去年10月一直持续到现在。

    新楼盘上市量、交易量连月下降的状况迅速波及二手房市场，人们一直在怀疑，究竟是楼市真的出现了“拐点”，还是在上演一次逼真的“假摔”？

    在信息严重不对称的房地产市场，广大购房者永远无法搞清楚这里面的真相。

    即便如此，我们还是想通过房地产中介这面镜子，让读者体会一下京城楼市的兴衰。

    真实故事

    曾经门庭若市现在门可罗雀

    “下回有合适的房子，我一定第一时间通知您，您可一定要接电话啊。”王明辉(化名)一边锁门一边满脸堆笑地嘱咐前来看二手房的年轻夫妇。

    王明辉，安徽人，2003年大学毕业后就一直在二手房圈里摸爬滚打。他熟知这个行当里各种潜规则，也经历了房地产中介行业从鼎盛到萧条的过程。

    王明辉所在的中介门店位于蓟门桥太月园小区门口，同时被众多小区包围，周边还有多所高校。对于中介公司来说，周边有如此丰厚的二手房资源以及客户需求，就等于是坐着就收钱。

    “从前，早晨一开门就有客户来登记买房、卖房、租房、出租房的需求，一天能接待30多个客户。我们店只有20平方米，平时客户多的时候，业务员连个站的地方都没有。”王明辉满脸幸福地回忆着往昔的场景。

    而从2007年11月开始，门庭若市的大好光景突然急转直下。昨天，笔者在其门店呆了一下午，登门客户只有两个，其中一个进店看了看墙上贴的房源，转身就走了。尽管业务员热情地搭讪，此客户仅是冷淡回应，并未提具体需求。

    链家地产、中大恒基、中原地产等多家经纪公司数据显示，2007年10月-2008年2月，其门店的平均客流量比过去下降七成。客流量的减少意味着人们买房、售房的需求少了，直接影响二手房的成交量。

    曾经另立门户现在赋闲在家

    “还好我当时没单飞，不然现在连工作都没有！”王明辉点上一支“中南海”自顾自地抽了起来。

    王明辉告诉笔者，2004年、2005年，房地产中介甭管是不是吃差价，反正就是挣钱，只要选好了位置，开个店就行，成本也不高，每月有一万块钱足够了。但是，利润每月至少三四万，当时公司里很多能干的业务员都出去单飞了。

    “没几个月就都开上车了，真让我羡慕。”王明辉说。

    市建委于2006年年中提出要求，对北京全市的房地产经纪公司提高了中介代理房屋租赁业务申请标准。

    新标准指出，今后意欲申请该项业务的房地产经纪公司，除了要有不低于100万元的注册资金、交纳60万元的保证金外，还必须有三年从业经验，并且没有不良信誉记录。

    “当初这些单飞的哥们现在一个个都关门大吉了，都在家闲着呢。”王明辉无奈地表示。

    目前，因为市场不景气，王明辉所在的公司开始大规模地关店、裁员。既包括业务员，也包括总部职能部门人员，跟自己平时关系不错的兄弟们都走了，也就是他工作经验丰富，业绩还不错，被安排到了别的店里。

    “当时，公司一下子裁了有1000多人。”王明辉此时还心有余悸。

    “现在的市场形势下，如果中介公司不具有一定的规模，不能大量地获得客户和房源信息，不能保证一定的成交量，那么就很难在竞争如此激烈的业内生存，过去那种‘半年不开单，开单吃半年’的现象一去不复返了。”王明辉向记者解释道。

    以前一月挣六千  现在能有两千就不错说起收入，王明辉可是痛心疾首。2003年，王明辉从学校毕业后被同学介绍进入了中介行业。“只要勤奋，就能多挣钱。”王明辉告诉记者。

    2004年，北京二手房市场开始兴旺，他一个月能卖三套以上的房子，保底工资加提成，收入能达到6000元。但是从2007年底至今，一月能卖一套就非常牛了，现在他平均收入一个月能有2000元就不错了。

    但是，王明辉没有换工作的心思，因为他的专业知识早就丢光了，除了卖房，他好像什么都不会干。他不敢轻易辞职，他的房租、水电费都是不小的开支。

    笔者了解到，像王明辉这样的心态的经纪人不在少数。

    行业状况

    传统旺季开始转淡二手房交易量锐减

    每年的9月、10月都是二手房交易的传统旺季，根据惯例，这两个月的交易量会比其他月份多出20%-30%，但是2007年却没有出现“金九银十”。

    “我们也没有想到，‘拐点’论会这么快波及二手房市场。”中大恒基副总付严向笔者表示。

    去年10月份以后，二手房交易量以每月10%的速度骤减，12月甚至出现40%的萎缩，而到2008年2月，交易量下滑幅度达到60%，这确实出人意料。

    伴随着市场不景气，北京信一天等多家中介宣布退出二手房市场，金色阳光等七家中介也要退出资金监管。而北京最大的中介公司也作出关闭150家以上的门店的决定。数千名房产经纪人春节前下岗。

    “流水”曾“源源不断”如今却是入不敷出

    中介费是经纪公司主要的利润来源。拿一套总价80万元的房子来说，其中介费是80万元×3%=2.4万元，再加上贷款、过户收取的费用，这套房中介要挣近3万元。

    某大型中介公司内部人员向笔者透露，2007年上半年是二手房交易最为旺盛的时期，其公司流水以每月40%的速度迅速上涨，京城某中介公司最高的单月流水甚至达到7000万元。除去2500万元运营费用，公司纯利润4500万元。

    但是从2007年年底开始，中介的日子就和从前大不一样了。

    王明辉告诉记者，2008年1月，其公司刚刚收支平衡。但是2月，总成交量只有几百套，严重亏损，广告费都快结不起了。如果3月份成交量还上不去，不知道公司还能支撑多久。

    2007年底，深圳中天置业老总卷款逃跑，创辉租售一夜连关200家门店，北京信一天也倒闭，中大恒基几个月关闭近百家门店，七家中介退出北京二手房资金监管，这些事实仿佛给“拐点论”带来了强有力的支撑。

    权威数据

    行业规模历年来首次缩减

    地产大腕任志强说过，任何一个行业，当它的利润远远高于其他行业时，就会涌入大批的竞争者。

    中介就是这样一个典型的行业。再加上准入门槛低，业务操作简单，北京房地产经纪公司似乎一夜之间就遍布大街小巷。

    但是2007年，北京注册的房地产中介数却出现多年以来首次下降。笔者从中介行业协会了解到，房地产中介公司2006年底是2675家，到2007年底是2545家，和上年相比减少了130家，这是2001年以来北京市房地产经纪机构数量首次出现负增长。

    文/磊宇

    二手房网上签约量猛跌仨月

    自去年7月1日开始，经过经纪公司买卖存量房必须实行网上签约和信息公示制度，公开交易数据和交易价格。

    查询历史数据可发现，从7月开始，二手房网签数量逐月上涨，但到了12月份，“拐点”论的出现令北京二手房市场交易开始萎缩，环比下跌幅度达到8.2%。

    今年1月北京市二手房网上签约套数为2658套，相比去年12月的3887套下跌三成多；2008年2月存量房网上签约套数为1004套，跌幅达到了六成多，但不能忽略春节长假的影响。