委托公证难“合理”避税

    买房人许先生花了一个多月的时间选房子，去年7月终于看中了一套二手房，与房主一番讨价还价后，说好了价钱为200万元。可是一算税费，许先生犯了难。由于房市属于卖方市场，因此本应由房主负担的营业税、个人所得税等费用也都转嫁给了他。这时，有人给他出了个主意，做委托公证可以“合理”避税。

    所谓委托公证原本是因为房主本人没有时间和买主一起到房产交易部门办理过户等繁杂手续，而采取的一种便利措施。房主给买方出具委托书，由他人代替房主办理过户手续。但是随着二手房交易的活跃，委托公证也被人“利用”，成为一种避税工具。

    根据规定，目前房产证下发不满5年的房屋上市销售需要缴纳多项税款。记者以许先生这套房屋算了一笔账：1、营业税：200万元×5.5%=11万元；2、契税：200万元×1.5%=3万元；3、印花税：200万元×1%。=2000元；个人所得税200万元×1%=2万元……税费在十七八万元左右，而如果暂不过户而是办个委托公证，等房产证下发满5年之后再过户，11万元的营业税就免除了，税费一下子降了三分之二。

    也就是说，许先生拿着房主的委托公证书等到该房的产权证满5年，不需缴纳营业税等税费的时候再进行过户，就可以“合理”避税了。

    买卖双方都有潜在隐患

    许先生采纳了这个建议，在签订合同的同时支付了购房款200万元，随后房主也做完了委托公证。去年底，房主突然反悔不卖房了，还要撤消委托。经过协商，房主最终答应归还房款，再额外补偿10万元，双方解除了买卖合同。许先生咨询后得知，如果房主直接撤消委托，再拿房本把房子卖了，他一点办法也没有。

    记者从我爱我家等中介公司了解到，如今不少二手房交易人选择办委托公证避税，却很少有人了解委托公证的性质和潜在的隐患。

    北京市方圆公证处调研室副主任王京介绍说，很多买房人以为拿到了房主委托卖房的公证书，自己的权益就有了保障，这是对委托公证的误解。委托书公证是委托人单方的法律行为，委托他所信任的人以自己的名义代为办理某些事务，相关行为的法律后果也是由委托人来承担的。根据我国法律规定，单方的法律行为是可以撤销的，也就是说委托人今天写的委托书，明天就可以声明作废，不受他人约束。所以，将委托书公证视为交付购房款的法律保障是非常危险的。在办理委托公证时，公证员只对委托人负有法律上的告知义务，而受托人或第三方由于不是公证当事人，往往得不到相关的法律辅导。

    根据物权法的规定，不动产物权的归属实行登记制，产权人以登记为准。即使委托公证没有被委托人(房主)撤销，由于房屋仍然登记在房主的名下，在房价升高的情况下，为了利益他完全可以瞒着买房人再将房屋高价卖给他人。

    王京说，降低成本追求最大利益是交易双方的共同追求，但采用委托公证避税其实是交易者与国家政策之间的对策较量。

    违约赔偿有高限

    如果今后房价持续上涨，房主反悔是很可能发生的事。买房人为了避税，拿着委托书等上一年半载甚至更长时间无疑更增加了风险。

    西城法院高峙法官介绍说：“按照合同法的规定，房主如果毁约要承担相应的违约责任，赔偿给对方造成的房屋溢价损失，但这个赔偿额也不能超过房主订立合同时预见到或者应当预见到的违约造成的损失。也就是说，如果房主两年前卖房，半年后毁约，二手房涨了5%，而起诉后至今房屋已经溢价50%，法院一般就按房主毁约时5%的房屋溢价判决赔偿额，而不能按现在的溢价损失赔偿。其结果就是，买房人的实际损失得不到完全的补偿。

    有些买房人为了避免房主毁约给自己造成损失，约定房款百分之三五十的高额违约金。但这种约定却很难得到法院的支持。高法官解释说，除了消法对欺诈的双倍赔偿规定之外，我国法律不承认其他惩罚性的违约赔偿，都是补偿性质的。因此即便约定了较高的违约金，但由于其过分高于造成的损失，法院很可能按照合同法的原则，予以减少。

    如果要是房主用一房二卖的方法套现诈骗，然后逃之夭夭，买房人的损失更是不可设想。

    公证员支招交易安全

    王京建议说：“交易安全最核心的问题是资金安全，提存公证是最安全和实用的解决方案。”事实上，办理房产变更手续需要至少一周时间，买卖双方在先付房款还是先办过户的问题上常出现分歧，这时可以约定在办理过户手续的过程中，先将房款提存于公证处的专门账户，待买房人领到房产证后，双方再到公证处提款。房款在公证处，买房人不用怕房主卷钱跑路，房主也不必担心过户后拿不到钱。公证实践中已有不少操作成功的案例。

    王京说，在法国，提存是不动产交易资金流转的法定形式，由公证机构直接从提存款中提取应缴税费给国家。如果我国也效仿，肯定能够实现交易资金安全和国家税收上的各方共赢。

    来源：北京晚报