房产案例精选二：商品房买卖合同解除后银行按揭贷款该怎样处理？

　　■案情回放

　　张某向某房地产开发公司购买由该房地产开发公司开发的某小区商品房一套，为此，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同其中约定：买方首付二成房款，其余的以银行按揭方式支付，卖方应于2006年4月30日前交楼，逾期30天交楼，买方有权解除合同，并有权按已付房款的30%收取违约金。双方还约定了其它条款。

　　签订了此《商品房买卖合同》后，张某即依照有关规定，向某银行申请个人住房按揭贷款，并与某银行签订了一份《个人住房借款合同》。不久后，银行将贷款根据张某的事前授权，直接划给了某房地产开发公司。此后，张某按时按期向银行还款。但到了2006年4月30日，某房地产开发公司未能按约定交楼，经张某催告后，逾期30天仍未能交楼。为此，张某要求解除《商品房买卖合同》，某房地产开发公司不同意解除合同，并就银行的按揭贷款问题，双方各执已见，无法达成一致意见，张某遂向人民法院提出诉讼。

　　本案中，张某与某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》能否解除？商品房买卖合同解除后，银行的按揭贷款该怎样处理？

　　■律师解析

　　本案的《商品房买卖合同》可以解除。

　　我国《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，张某与某房地产开发公司已在《商品房买卖合同》中约定了“逾期30天交楼，买方有权解除合同”的条款，现某房地产开发公司逾期了30天仍未能交楼，那么双方在合同约定解除合同的条件已成就，作为解除权人的张某提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的，该合同就应当解除。

　　本案的《商品房买卖合同》属于以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，《个人住房借款合同》属于商品房担保贷款合同，商品房买卖合同的解除，必然会牵涉到张某与银行签订的《个人住房借款合同》，《商品房买卖合同》解除后，银行的按揭贷款该怎样处理？对此问题，可以通过下列途径处理：

　　1、银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”

　　2、商品房买卖合同解除后，再另行起诉，请求解除商品房担保贷款合同。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。