——西工法院判决“租赁”楼房外墙面的协议无效

　　楼房外墙的墙面，到底是属于业主一家专有还是全体共有？物权法对此并无明确界定。目前，有关房地产、住宅方面的行政法规均将户外墙面列为共有部位。既是共有部位，当然不属于业主的专有权范围。日前，河南省洛阳市西工区人民法院就审结了一起二楼住户业主和一楼商用房业主签订出租楼房外墙面的“租赁”合同纠纷。
　　纠纷缘起 商用房挂招牌惹麻烦
　　张先生和袁先生都是河南省洛阳市某大型企业的职工。2003年，他们都在该企业的一个小区购买了房子。张先生买的是一楼门面房，是做商用的；袁先生买的则是张先生上方的二楼住宅房。张先生购买的门面房是为了出租给别人，自己从中收取一定的租金，而别人租了门面房做生意，就要在大门额头上悬挂招牌，这就不可避免地占用了二楼的外墙面。对此，袁先生不予认可：自己的外墙面怎么能让别人无偿使用？经过交涉，2004年，张先生以付给袁先生500元租金才算了结此事。
　　2007年8月，张先生又将门面房租给了一家银行作为营业点后，双方再起纷争。银行方面与张先生签订租赁合同后，又花去数万元装修门面房，按照银行统一标准悬挂招牌时，袁先生又出面干涉，要房主张先生给个说法，否则，银行的招牌不能悬挂。银行方面要求房东张先生尽快妥善处理此事，如影响银行正常开业，就要终止租赁协议，张先生还要承担由此而带来的经济损失。
　　这让张先生措手不及。经多次协商和中间人劝说，张、袁双方就阳台的外墙面使用问题草签了一份协议：银行方面在安装招牌时，如果给二楼的内墙造成损坏，应修好或赔偿损失；张先生每月付给袁先生350元；张先生如在15天内不付款，袁先生有权摘掉招牌并不承担责任。
　　为使银行尽快开业，张先生被迫同意了此协议，并付给袁先生外墙面“租赁费”1750元。法律意识较强的张先生在多次协商过程中对谈话内容进行了录音。
　　事后，感到憋屈和窝火的张先生一纸诉状将对方起诉到洛阳市西工区人民法院，请求法院确认协议无效；判令被告退还现金1750元，并赔偿损失3000元。
　　法庭激辩 原告、被告各执一词
　　2007年10月19日，洛阳市西工区人民法院对此案进行了公开审理。法庭上，法官将本案争议的问题归纳了三点：被告对外墙面是否享有所有权、使用权；双方所签的租赁协议是否有效；原告请求赔偿的数额有无法律依据。
　　双方就上述争议的问题进行了激烈辩论。原告方认为，该租赁协议是被告采取胁迫手段逼他签订的，并不是自己的真实意思表示。在法庭调查过程中，原告当庭出示了3份录音证据，被告对这3份录音证据的真实性无异议。
　　另外，被告强行阻止原告方悬挂广告牌，造成原告方的门面房无法正常开业，为了避免经济损失，原告才在被告单方制作好的“租赁”协议上签了字，并向被告支付了1750元租金。该“租赁”协议应当认定无效。
　　原告还认为，一楼其他门面房房主都没有向二楼的房主交纳所谓的使用费，为何唯独被告要收取“租赁”费呢？被告应返还强行收取原告的所谓租金共计2250元；由于被告强行阻止原告制作广告牌，造成原告的门面房长时间不能正常营业，给原告造成了一定的经济损失，对于这些损失被告依法应给予赔偿。
　　被告则辩称，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，楼房阳台内外墙属套内建筑面积，归业主所有；阳台外1/2外墙属公摊面积，所有权归全体楼房业主所有。被告是本楼的业主，当然是1/2外墙所有权人之一。被告有合理优先使用自己阳台外墙的权利，我国民事立法虽对单个业主使用外墙无明文规定，但二楼阳台外侧的横向可利用空间的利用权与二楼房屋所有权是密切联系在一起的，形成了一种事实上的不可分割状态，如果取得了二楼的所有权，应当认为对相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间享有使用权。如自家空调室外机及晾衣架，一般只能安装在自家外墙的合理空间内，而不能任意安装到邻人的外墙上。原、被告签订的协议合法有效。
　　被告还说，双方就被告的阳台外墙使用协商由来已久，2004年6月10日，原告为了使用被告的阳台外墙就支付了500元使用费，说明原告是知道继续使用还要付费的。所以后来在被告再次要求支付使用费时，双方都找中间人进行了协调，最后达成了本协议，以上事实充分说明双方是本着平等、自愿的原则签署的协议，不存在原告所谓胁迫之说。
　　由于双方分歧较大，承办法官虽多次主持调解，但均无结果。
　　依法判决 楼房外墙属业主共有
　　今年1月14日，西工区人民法院对此案作出了一审判决。
　　法院经审理后认为：原、被告所签的“租赁”协议使双方形成租赁关系。但本案争议的阳台外墙面非被告享有专有权，根据我国目前的房屋建筑相关行政法规的解释，建筑物外墙面属该栋楼业主共有，所以被告无权将共有部分出租并收取租金。因此本案原、被告所签订的“租赁”协议系无效协议。被告因此取得的租金应予返还。
　　原告要求被告返还2250元，因其2004年交付被告的500元系双方经过协商后、原告自愿支付的补偿款，现在再要求返还，理由不能成立，该请求不予支持。被告如认为原告的行为影响其正常生活或对其造成损失，可另案起诉解决。
　　法院判决：双方所签订的协议无效；被告向原告返还其据上述协议所收取的租金1750元。
　　一审判决后，双方都没有提出上诉，判决已生效。
　　案例链接
　　广告牌“爬上”阳台 外墙使用权起纷争
　　周先生于2003年在兰州市张掖路附近买了二楼的一套房子。2004年末，周先生家的楼下来了一家个体经营户王先生。做生意就得有门面，于是这家商户搬来后的第一件事情就是赶紧悬挂广告牌。商户找周先生协商安装，保证绝不影响周先生的正常生活，并得到了周先生的允许。
　　但在安装广告牌的过程中，周先生感觉不对劲，商户的广告牌竟然安装到了他家的阳台上，虽经周先生多次阻止，但对方的广告牌还是安上了。广告牌高1.5米，宽3米左右，安装在一楼顶和二楼底交界的位置。王先生认为，这块“地盘”是双方都可以享用的，而且广告牌没有遮挡周先生家的采光，也没有影响到室内通风。王先生还找到了商铺的所有人李女士。李女士到有关部门咨询后，得到的答复是，这块广告牌没有给楼上住户带来不便，且挂广告牌的墙面是两层楼的交界处，所以双方都有使用权，可以挂广告牌。
　　得到答复后，商户王先生不打算拆除广告牌了，倒是周先生急了，2005年初，周先生将商户王先生和房屋产权所有者李女士一起告到了兰州市城关区人民法院，诉讼请求是要求先拆除广告牌停止侵害，并赔偿误工损失2000元，经济损失3000元。
　　法庭上，周先生诉称，王先生的广告牌安装在一楼和二楼交界处。由于该楼的设计是一楼商户的楼顶和二楼住户的楼底是同一个梁板，就是商户安装广告牌的位置已经占上了他家阳台的墙面，这就侵犯了他的权益。对此商户王先生的答辩称，广告牌挂的位置就在梁板以下，这属于公用墙面。且挂广告牌没有带给周先生任何不便。一审法院认为，周先生的诉讼于法无据，判决驳回了周先生的诉讼请求。
　　周先生不服判决向兰州中院提起了上诉。在此期间，王先生也无心经营生意，经过考虑后决定换个铺面经营。王先生走后，铺面广告也成了摆设。但是周先生认为，这件事关键是要有个说法。
　　二审中，兰州中院认为，对于二楼阳台墙外空间利用权的问题，我国民事立法虽无明文规定，但二楼阳台外侧的横向可利用空间的利用权与二楼房屋所有权是密切联系在一起的，形成了一种事实上不可分离的状态。因此二楼所有权的住户对相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间享有优先利用权，所以王先生挂广告牌的行为构成侵权，应当承担侵权责任，但是由于原商户已撤换铺面，且周先生也没有提供任何可以证明侵权给他造成损失的证据。所以，二审判决，驳回上诉，维持原判。虽然官司输了，但是对这个说法周先生还是满意的。
　　不经全体业主同意 擅立广告牌属侵权
　　家住重庆市南岸区南城大道227号大楼的刘女士一搬进新居后便遇上了一桩烦心事。原来，该幢楼房底层属商用房，在那里开业的重庆麦克医药股份有限公司将一块印有“麦克医药”字样、面积约160平方米的广告牌悬置到大楼左、右侧的外墙上，且广告牌的支撑铁柱恰恰靠近刘女士所住的四楼。每天在巨幅广告牌下生活，令一直担心安全隐患的刘女士寝食难安。看到满街高楼上的各色广告，刘女士不知道近邻麦克公司的行为是否侵权。向律师咨询后，刘女士向法院递交了起诉书，刘女士以被告麦克公司擅自利用建筑物外墙设立广告牌，既有严重安全隐患，又侵犯了共有人利益为由，将被告诉至南岸区法院。
　　法院审理后认为，大楼外墙属于全体业主共同共有，即大楼的全体业主对外墙享有共同的权利和义务，任一共同共有人利用该外墙须经其他共有人同意，任一共同共有人对损害该外墙的行为都有权加以制止。对原告要求判令被告排除妨碍的请求应予支持。对于赔偿经济损失之诉求，因原告未能举证证明损失的具体数额，故只能从被告使用了共有部分，原告有权获得相应赔偿的角度，酌情主张。
　　据此，南岸区法院依照民法通则，判决被告限期拆除其在南岸区南城大道227号楼外墙所设广告牌，并给予原告经济赔偿500元。（秦弓）
　　法官说法
　　●不属于房主专有权范围
　　●被告不具备出租人资格
　　本案审结以后，记者采访了本案主审法官杨惠丽。杨惠丽认为，本案从表面上看是一起合同纠纷，但当事人双方所争议的焦点却是归属权问题，这涉及物权法中关于业主的建筑物区分权的规定。
　　我国物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该法第七十一条还规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
　　关于“共有”的概念，在民法通则及相应的司法解释中均有体现。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效……”
　　杨惠丽说，本案争议的阳台外墙面到底是属于业主的专有部分还是共有部分？物权法对此无明确界定。目前，有关房地产、住宅方面的行政法规均将户外墙面列为共用部位。既然是共用部位，当然不属于房主的专有权范围，因此本案被告对其二楼的阳台外墙面不享有所有权。外墙面应由该建筑物的全体业主共有并享有共同管理的权利。被告现将应属于全体业主共有的外墙面出租给原告使用是没有法律依据的，其不具备出租人资格，无权处分共有部位，原、被告签订的租赁协议是不合法的，故法院认定其为无效协议。根据合同法关于合同无效的规定，被告依据无效协议取得的租金应该返还。
　　杨惠丽最后说，本案在处理过程中也有不能忽视的一点，即原告在二楼外墙面悬挂广告牌是否侵害了被告的合法权益？因原告起诉的是要求确认协议无效，法院审理案件的原则是诉什么审什么，法理上讲就是“不诉不理”。至于被告是否受到侵害的问题，判决书已告知被告有相关诉权。这是法院兼顾双方利益、依法行使释明权的一种人性化体现。也体现了人民法院审判的公平原则。
　　法规链接
　　《中华人民共和国民法通则》
　　第八十三条　不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
　　给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
　　《中华人民共和国物权法》
　　第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
　　第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》
　　89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
　　《城市异产毗连房屋管理规定》
　　第六条　所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
　　所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
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