案例

    原告张某与被告李某经多次协商后于1997年9月达成一致意见，李某将其所有的一套房屋以65000元转让给张某。按约定，张某当即支付了首期40000元，李某将房屋钥匙交给了张某。1998年2月2日，张某确认尚欠李某房款25000元，承诺于同年3月15日付清，逾期承担相应违约金。因张某逾期未付，李某于1999年3月5日将张某诉至法院。诉讼期间，张某分别于1999年5月18日及8月12日付清了全部房屋转让款。当张某提出要求办理该房屋的过户手续时，李某一拖再拖，迟迟不肯办理过户手续。张某无奈，于2005年1月将李某诉至法院，诉求法院判决确认系争房屋产权归张某所有，李某履行该房屋的过户手续义务。李某庭审中辩称，双方买卖合同因发生重大误解而无效，理由是系争房屋实际面积是71平方米，而出卖时误测为51平方米，且李某妻子一直不同意出卖该房；如张某坚持要买，应补足20平方米差价，故请求驳回张某诉请。

    析法

    法院经审理认为，张某和李某之间的房屋买卖协议虽未签订书面合同，但系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。李某以自己对房屋面积有重大误解及妻子不同意转让房屋为由主张买卖协议无效的理由不足。因产权登记仅为李某一人，张某无义务审查李某妻子是否同意；若李某对房屋面积确有重大误解，亦应在法定期间内对协议行使撤销或变更权，但李某没有行使该权利，且双方在房屋买卖时也无面积的约定，仅为整套出让，李某对该房屋的大小、状况等应有切身感知。至于李某提出张某尚有逾期付款违约金未付，虽李某曾为25000元本金及违约金起诉张某，但李某鉴于张某支付了本金而撤诉，应视为对违约金的放弃，法律上无权再就违约金单独提出诉请。作为房屋受让人的张某，已履行了支付房款的义务；作为房屋出让人的李某，理应履行实际上的交房义务（交钥匙）和法律上的交房义务（产权过户）。现李某虽然已将房屋交付张某占有，但不肯办理过户手续，已构成违约。故张某要求李某履行过户手续义务的诉请依法应予支持。但由于房屋产权应以登记为准，在产权尚未过户之前，张某要求确认系争房屋产权归其所有的法律依据不足。为保护交易安全及合同当事人的合法权利，遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，判令李某应履行将房屋产权过户给张某的义务。

    答疑

    合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”这是对出卖人基本义务的规定。买卖合同买受人的目的就是取得标的物的所有权，所以交付标的物并转移标的物所有权是出卖人最基本的义务。交付是指标的物占有的转移。在买卖合同中，交付可以是出卖人将标的物的占有直接转移于买受人，使标的物处于买受人的实际控制之下，如将出卖的商品直接交给买受人，也可以是出卖人将对于第三人的请求提取标的物的权利转让给买受人，如将仓单、提单交给买受人。出卖人还应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，比如商业发票、产品合格证、质量保证书、使用说明书、产品检疫书、产地证明、保修单、装箱单、海关发票、领事发票等。将标的物的所有权转移给买受人是买卖合同中买受人的目的，同样是出卖人的基本义务。标的物所有权的转移方法，依法律的规定而定。动产一般以占有为权利的公示方法，因此，除法律另有特别规定或者当事人另有约定以外，动产所有权依交付而转移。不动产和法律有特别规定的动产，如车辆、船舶、航空器等，以登记为权利公示的方法，因此，其所有权的转移须办理登记。无论合同是否作出约定，出卖人都应当协助买受人办理所有权的变更登记手续。本案中，原、被告在订立了买卖商品房的合同并实际交付以后，并没有到有关部门办理登记备案手续，该合同是否应被宣告无效?事实上，被告在与原告订立商品房买卖合同并将房屋交付给原告后，未及时到有关部门登记备案，办理有关房屋过户手续，不影响房屋买卖合同的效力，可以责令其补办备案手续。如果经权利人张某的请求，作为义务人的李某仍拒绝协助登记，张某可诉请法院强制李某履行登记义务并要求其承担违约责任。

    提示

    购房对于绝大多数中国人来说，是人生的一件大事。购房人用辛辛苦苦积蓄的钱购买房子，是为了改进居住环境，但一旦处理不当，会导致许多纠纷，消费者辛苦的积蓄就有可能付诸东流。如何将风险降到最小，如何来保护自己的合法权益，是每个购房者应该考虑的问题。由于出卖人的基本义务是将不动产物权转移给买受人，而不动产物权转移的标志是登记，买受人请求行使登记请求权，就是请求出卖人履行其合同义务。作为消费者，在购买房屋过程中，买受人应要求出卖人配合完成过户登记，及时地办理房屋过户手续，由交易当事人共同到登记机构申请过户手续登记，从而保护自己的合法权益。如果卖方收取价款后迟迟不予过户，应予以提醒。如卖方在收取买方价款后，一直不为买方办理过户登记手续或经买方请求，卖方仍拒绝协助登记，买方可诉请法院强制卖方履行登记义务并要求其承担违约责任，在获得胜诉裁判文书后，登记权利人可凭此裁判文书单独申请并完成登记。