市民购买农村房被判无效卖房村民补偿对方重置费用及利益损失_刘伟唐盈盈

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市民购买农村房被判无效卖房村民补偿对方重置费用及利益损失

发表时间：2008/9/7 9:35:44　来源：

　　市民马女士购买了李先生在农村的一处住房，6年后李先生以马女士是城市居民户口，无权使用农村集体土地为由，要求撤销与马女士的房屋买卖协议。近日，北京市海淀区人民法院审结此案，判决确认该协议无效，马女士将房屋腾退给李先生；李先生返还马女士购房款12万元，并支付马女士经济补偿款45万元。
　　据了解，李先生是海淀区苏家坨镇苏三四村的农民，1988年经村里批准，在自家的宅基地上建起了4间北房、3间西房，后来又新建了2间东房、2间煤棚，在东西火道处各建了1间棚子，形成了一个小院落。
　　2001年，李先生因急需用钱，想将该院落出售，便四处联系买家。正巧邮电局的职员马女士看中这个地方风景秀丽，想要购置房屋在此养老，双方一拍即合，随即签订了《买卖房屋及宅院使用权转让协议》，李先生将该院落及院内房屋以12万元的价格出售给了马女士。双方在村里办了手续，同时在镇里办理了临时建房许可证。马女士购买该房屋后，对房屋进行了翻扩建并3次进行装修，现该院内有4间北房、3间西房、3间东房、4间南房，院落封顶，西房后另有1间储藏室及1间厕所。
　　随着京城的发展迅速，城市拆迁的范围逐渐临近苏三四村。李先生盘算着自家原来的院落如果能够拆迁，将会获得一笔可观的拆迁补偿费，遂于2007年，以马女士是居民户口，无权使用集体土地，当年的房屋买卖协议违反我国法律规定属无效合同为由，诉至海淀法院，要求判令协议无效、马女士返还院落房屋。诉讼中，马女士提出反诉，认为如果判令协议无效的话，李先生应当退还12万元房款并赔偿其经济损失70万元。
　　法院审理认为，双方签订的《买卖房屋及宅院使用权转让协议》，虽系双方当事人真实意思的表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效协议。协议被确认无效后，合同双方应将其依合同取得的财产相互返还。因马女士在购买房屋后，对房屋进行了装修及翻扩建，故李先生应给予其相应的补偿。经北京中地联合房地产评估有限公司评估，该房屋的重置成新价为22万元，土地的区位补偿价为50万元。据此，法院作出上述判决。
　　法官说法
　　市民购买农村宅基地违法
　　村民转让宅基地也需慎重
　　宣判后，参与审理本案的法官就案件判决的依据及意义谈了自己的看法。
　　法官认为，由于农村房屋的买卖涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国现行法律、法规明确禁止的。同时，宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，因此农民与城市居民签订的该类宅基地上房屋买卖的合同是无效的。
　　合同无效带来的后果是双方应当相互返还取得的财产，同时在双方都有过错的情况下，应各自承担相应的责任。但由于现阶段该类案件多发的原因是城市化及土地价格上扬带来的出卖人的诚信缺失，因此，法院基于公平正义与诚实信用的原则，在利益的分配上，适当的向购房方倾斜。在该类房屋遇到拆迁的情况下，所有权人将会获得两方面的补偿，一是房屋本身的重置成新价，二是土地的区位补偿价。因此，法院在判决时，一方面充分考虑房屋的翻扩建带来的添附价值，另一方面全面考虑土地升值带来的拆迁补偿的预期利益及购房者因房屋现值和原购房价格差异遭受的损失，从而确定出卖方应当对购房方进行补偿的数额。同时，在履行的先后顺序上，往往给购房者以便利，要求出卖方先履行付款义务，再由购房者腾退房屋，并给购房者留出合理的腾退时间。
　　法官认为，法院的上述处理原则既是对城市居民购买农村房屋无法享有所有者权利的重申，也是对农民审慎处理自己的房屋的制约，更是对交易中诚信缺失方行为的否定。
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