被称为房屋“养老金”的物业维修基金（亦称公共维修基金），是专门用于房屋保修期满后，对房屋的共用部位及设施进行大修、翻新和改造的。一般而言，楼龄不长的楼盘或小区很少能用到这笔款项，然而偏偏就有人打起了维修基金的主意。日前，广东省佛山市禅城区德兴大厦的杨某、曾某等75名业主联名把大厦的开发商佛山市某房地产公司告上法庭，要求退还各业主所缴纳的维修基金及利息，此案被称为佛山维修基金纠纷第一案。

　　事件背景：物业管理混乱 引发众多业主强烈不满

　　1995年至1997年间，原告杨某等75名业主先后购买了被告某房地产开发公司的德兴大厦的单幢商品住宅房，大厦内安装电梯两部。在和被告签订《商品房销售合同书》的同时，每户业主都向被告交纳了3000元到5000元不等的维修基金，该维修基金由开发商代收并专用于公共设施的维修。德兴大厦全部业主共向开发商交纳公共维修基金约60万元。然而，被告收取上述维修基金后，并未按规定将该款移交当地房地产行政管理部门代管，而是自行管理和使用。

　　后来，某房地产开发公司成立荟景物业管理有限公司，由该公司实际负责德兴大厦的物业管理工作，并收取物业管理费。在此后的几年里，被告及荟景物业公司一直未向业主们公布物业管理费的构成及使用情况，包括电梯是否年检、费用由那里支出。据业主们反映，被告及荟景物管公司管理混乱、暗箱操作，对业主交纳的物业管理费、维修基金的使用情况从不公开，引起业主普遍不满。

　　纠纷起因：成立业主委员会 选聘新的物管公司

　　尽管某房地产公司及其物业管理公司对德兴大厦业主们成立业主委员会百般阻挠，但在房管部门的支持下，经过杨某、曾某等人的努力，业主委员会于2003年2月成立，并依法备案。业委会成立后便着手对开发商及其物业公司几年来的物业费、维修基金等项目进行清算，但某房地产公司及物业管理公司均未给出满意答复。2004年8月，德兴大厦业主委员会召开业主大会决定解聘荟景物业管理有限公司，另行选聘了佛山市城区置地物业管理公司接手该大厦的物业管理工作，同时要求被告及荟景物业管理有限公司向新的物管公司移交维修基金及剩余的物业管理费。然而，被告某房地产公司却在德兴大厦张贴汇总表，宣称维修基金已经全部使用完毕。显然，这样的结果令德兴大厦业主们无法接受。

　　为维护自己的合法权益，2006年6月，德兴大厦75户业主以某房地产公司擅自挪用维修基金违法为由，联名向禅城区法院提起集团诉讼，要求法院判令被告某房地产公司将每户所交纳的公共维修基金及利息分别返还给各业主。

　　庭审激辩：业主怒斥开发商 违反程序挪用维修基金

　　2006年6月2日，禅城区法院受理了该物业管理纠纷，并于同年9月5日组成合议庭公开开庭审理了此案。由于双方之间积怨已久，矛盾较为尖锐，庭审过程对抗十分激烈。

　　被告某房地产公司辩称：自德兴大厦1998年投入使用至今，被告及荟景物业已代原告支出的电梯维修费用等费用合计511302.88元，此费用应在业主已交纳的公共维修基金中扣除，扣除后原告当时所交纳的维修基金已经全部使用完毕。同时，被告还向法庭提供了一份住户欠费明细表，指出德兴大厦部分业主还欠缴大量公用电费和物业管理费。请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　对于被告的说法，原告表示无法接受。业委会成立前，开发商某房地产公司使用维修基金从未向业主申请，更没有所谓的要通过三分之二业主同意这道程序。业主委员会成立后，开发商也没有向业委会申请过维修基金的使用。维修基金就是这样在业主毫不知情的情况下被挪用。庭审中，业主们还针对被告将维修基金用于电梯保养、年审、卫生、电费等提出异议，认为这根本不符合维修基金必须用于大修、改造等用途的规定。

　　经法庭要求，被告在规定的期限内无法提供其已将维修基金移交房管部门或经业主同意、业委会审批而合法使用的证据。

　　法院判决：开发商违法 维修基金不得随意挪用

　　法院认为，被告将其代收的德兴大厦电梯维修基金移交房地产行政管理部门代为管理是其法定义务。被告未能提供证据证实其收取原告的电梯维修基金后依行政法规的规定已进行上述移交，或经全体业主同意或经业主委员会审核同意进行了合理使用，被告上述行为违法。

　　但法院同时认为，本案讼争的电梯维修基金的所有权应属于德兴大厦全体业主共同所有。只要共同共有关系存在，共有人对共有财产就不能划分各有多少份额或哪部分属于哪个共有人所有。该专项维修资金必须用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。综上，原告主张按份返还，缺乏法律依据，法院依法作出上述判决。

　　判决后，双方均未提起上诉，现本案已发生法律效力。

　　法规链接

　　国务院《物业管理条例》：

　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》：

　　第四条　凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

　　维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　第五条　商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　第七条　维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

　　第十条　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　第十一条　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

　　对话法官

　　维修基金使用必须经业主同意或业委会审批

　　判决后，记者就本案涉及的物业维修基金管理、使用等问题采访了审判长、禅城区法院房地产庭庭长李咏梅。

　　问：物业维修基金的收取主要是什么用途？它与物业管理费之间存在什么关系？

　　答：根据国务院制定的《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳专项维修资金。该资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。而物业管理费则是由物业公司根据其与业主签订的物业管理合同和有关规定收取的，主要用于小区范围内的保安、清结、绿化等，也包含对共用部位和共用设施设备的一般维修和养护。两者用途不同，使用的程序也不同，具有互补性。

　　问：本案中，法院既然认定开发商的确存在违规操作的行为，但为何却判决业主败诉？

　　答：法院对案件的审理是围绕当事人的诉求展开。本案中，业主之所以败诉的根本原因在于他们主张按份返还维修基金归个人的诉求不当。维修基金款项所有权属于全体业主共同所有。只要共同共有关系存在，共有人对共有财产就不能划分各有多少份额或哪部分属于哪个共有人所有。同时，维修基金的管理实行的是专户存储，专款专用；该款一般由房管部门代管或经业主委员会同意由物业管理企业代管，故全体业主对该款项的所有权是有限制的所有权，业主一样也不能挪作他用。因此，原告主张按份返还，缺乏法律依据。

　　问：法律对于物业维修基金的监管和使用是如何规定的？

　　答：根据有关法律规定，维修基金应当在银行专户存储、专款专用。在业主办理房产权属时，商品住房销售单位应将代收的维修基金移交给当地房管部门代管。业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房管部门审核后划拨。业主委员会成立后，经业委会同意，房管部门可将维修基金移交给物业管理企业代管。维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

　　问：作为业主，如何保护自己对维修基金使用的知情权和监督权？

　　答：业主有权要求随时查询小区维修基金的使用情况，即可以要求物业管理公司将维修基金的使用理由、使用部位、花费款项、资金余额等包括所有的账目和支出凭证在小区明显处向所有业主公示列明。同时，对于开发商或者物业公司违规使用、擅自挪用维修基金的行为，可以向房管部门举报并要求查处或者直接寻求司法途径解决。

　　案外评点

　　用好维修基金 立法必须完善

　　不成熟的楼市伴随的必然是不成熟的物业管理制度，而维修基金存在的问题和困境根源就在于立法滞后和制度缺陷。随着公民法治意识增强，关于维修基金维权浪潮凸现。唯有剖析问题并对症下药才是出路。

　　（一）法规冲突严重。1998年实施的《广东省物业管理条例》规定的基金交纳主体是物业建设单位也就是开发商，而1999年建设部出台的《维修基金管理办法》却规定是业主。尽管随着国务院2003年出台的《物业管理条例》明确缴纳主体为业主，然而，针对2003年之前的维修基金应当由谁缴纳，业主、开发商则进入互相扯皮状态，纠纷自然产生。

　　（二）权利主体地位尴尬。物业管理条例明确规定维修基金属业主共有，由业主委员会行使监督和审批权。先不说业委会成立如何艰难，即便成立，业委会仍处于有实体权利而无诉讼地位的尴尬局面。“无救济则无权利”，业委会维权之路不可谓不艰辛。

　　（三）现行法规缺陷明显。主要表现：一是法律空白多，漏洞明显。比如对维修基金的收益归属、欠缴、追缴、续筹等问题基本属于空白。二是法律术语使用不准确。比如《物业管理条例》规定，维修基金用于公共设施的“维修”，而建设部规定的是“大修”，这两者的内涵和外延均难以界定。三是制度设计不科学。如维修基金的使用程序极其烦琐，导致其使用率低，不能发挥应有作用。又如将基金的缴纳与房款捆绑，为开发商提供可乘之机，以房价为基数来计付基金，造成了不公平。

　　（四）监管不力。一是法律赋予房屋管理部门监管的权限却没有相应的配套制裁措施，更没有赋予其申请法院强制执行的权力；二是房管部门自身存在疏于监管的问题。

　　维修基金与百姓利益息息相关。解决维修基金痼疾迫在眉睫，而根本的出路就是进一步完善立法。应当赋予业委会主体资格，制定相应细则以保障业主的知情权和监督权，同时科学合理设置缴纳标准和方式。比如由开发商于办理房屋预售时先行垫付维修基金，基金缴纳标准按当地同业标准以面积计付，尝试引入年审或年检制度等。建议有关职能部门切实加大监管力度，实现维修基金管理信息化，方便居民自由查询，从而堵住资金漏洞。

　　新闻链接

　　维修基金资金黑洞触目惊心

　　●2006年10月8日，广州越秀区东悦居、荔湾区荔湾广场、海珠区万丰花园君雅大厦等12个小区业主委员会联合发起倡议，要求明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的交纳主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。同月11日，广州市房管局承认确实存在开发商应缴未缴、挪用住房维修基金等情况，官方数字显示，1999年至2006年底，广州市该项资金归集额应为37.8亿元，实收14.13亿元，换句话说亏空高达23.67亿元。

　　●中国人民大学公共管理学院行政管理系副教授陈幽泓援引焦点房地产网对2005年北京市601个商品住宅小区的统计，用这些小区发布的价格信息乘以2%的公共维修基金交纳比例，得出了一个惊人的数字——180亿元，而在当年，北京市建委公布的信息显示，共计归集的公共维修基金是43.35亿元，两者之间的差额之大，令人忧虑。

　　●2006年，位于上海虹口区通州路188号的香港丽园小区聘请上海沪江诚信会计师事务所对2003年至2004年该小区的维修基金的使用收支情况进行审核。结果让业主感到不可思议：负责该小区物业管理的锦房物业有限公司在发放劳务费提成、费用支出程序、发票入账等方面存在大量不规范的行为，其中仅未经业委会批准而使用的资金就高达23万元。而位于上海浦东龙阳路地铁站旁的万邦都市花园，由于开发商挪用大量物业维修基金没有缴付，导致业主无法办理房产证。而该小区361户业主通过历时1年多的诉讼才领到了共计1700余万元的赔偿金。

　　名词解释

　　什么是公共维修基金

　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

　　根据现行政策规定，购房者要按照购房款2%的数额交纳公共维修基金。以一个总价为50万元的房子为例，它的公共维修基金就是1万元。（秦弓）

　　说明：转载文章的观点并不一定代表本站的观点。