《商品房销售管理办法》第十六条中包括了十三项商品房买卖合同的主要内容，认购书一旦符合了这些内容，即具备了商品房现实交易的可能性，克服了预约转化为本约过程中存在的事实或法律上的障碍，因而没有再签订本约的必要。故在此情形下，认购书在性质上不再是预约，而应直接认定为本约。

　　至于“出卖人已按约定收取购房款”，表明认购书已进入了实际履行阶段。最高人民法院认为将“出卖人已按约定收取购房款”作为商品房买卖合同成立的要件之一，主要考虑到商品房交易实务中，出卖人与买受人签订认购书多是订有日后再签订正式买卖合同的条款，尽管认购书具备本约内容，但合同当事人的真实意思是签订预约合同，故附加买受人交纳全部或部分房款的合同才转化为正式的商品房买卖合同，以此方式区分预约和本约，符合我国商品房销售市场的实际情况，也符合预约合同理论的逐步完善。

　　二、认购书的效力

　　在审理涉及认购书纠纷的案件中，能否准确把握认购书的法律效力是划分责任、解决纷争的关键所在，也是研究认购书法律问题的核心所在。

　　1、预约效力的理论观点

　　关于预约的法律效力，理论界存在两种观点：即“必须磋商说”和“必须缔约说”。“必须磋商说”是指当事人之间一旦缔结预约，双方就负有在未来某个时候为达成本约而进行磋商的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，即履行了预约义务，而最终本约是否成功缔结则非其所问。“必须缔约说”则认为预约的效力就是缔结本约，故当事人仅仅为缔结本约而进行磋商是不够的，还必须达成本约，否则预约毫无意义，而且还容易诱发恶意缔约的道德风险。

　　2、商品房认购书的效力选择

　　笔者认为，实践中对于认购书的效力不应一概而论，而应具体考察认购书条款的详尽程度、当事人是否尽诚信义务磋商、最终合同未能签订原因等因素，以此为基础分别适用“必须磋商说”或“必须缔约说”，从而在当事人之间达到较为公平的效果。例如购房者甲与房产商乙签订认购书，约定一个月后订立正式商品房买卖合同，此时对于认购书的效力则可作如下认定：

　　（1）如果认购书内容尚不包括买卖合同主要内容，采用“必须磋商说”较为合理，因为此时双方对买卖合同主要内容仍未形成共识，如采取“必须缔约说”，难以反映当事人真实意思。故认购书只能约束甲乙在一个月内就订立买卖合同尽诚信义务磋商，而难以约束其必须订立买卖合同。此类情形在目前较为普遍，双方经诚信磋商后难以就订立买卖合同达成一致的，任何一方不应视为违约；如任何一方拒绝磋商或在磋商中违反诚实信用原则，另一方可要求其承担责任。

　　（2）如果认购书中已包括买卖合同的主要内容，采用“必须缔约说”较为合理。因为双方除了对一个月后订立买卖合同达成合意之外，就买卖合同主要内容亦达成了一致，订约可能性极大。故应视为当事人在很大程度上已同意受认购书中条款约束。任何一方恶意拒绝缔约、对买卖条款反悔或缔约中违反诚信原则的，都应承担责任；而认购书签订后至买卖合同签订前的签约条件发生了客观变化，如一方丧失了缔约能力等，可按照情势变更原则加以解决。

　　（3）如果认购书内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同主要内容，且乙已按约收受购房款，此认购书应直接认定为买卖合同，甲乙可按认购书中主要内容直接履行并要求对方为相应的履行。

　　三、违反认购书的责任认定

　　购房者与房产商签订认购书后，如依诚信原则磋商后仍无法就买卖合同条款达成一致、或因不可归责双方的事由致无法签订正式合同，不应认定当事人存在违约行为。如当事人对生效认购书中达成一致的内容反悔；未尽诚信义务磋商；恶意磋商、隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；或有其他违背诚信原则之行为导致买卖合同未订立，则构成对认购书的违反，应承担相应的法律责任。