目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。

　　一、城市商品房相关权益的基本问题

　　（一）城市商品房相关权的概念及性质特征

　　1.城市商品房相关权的概念

　　商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。

　　（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。

　　（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。

　　2.房屋相关权的性质

　　房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。

　　房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].

　　他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）

　　3.相关权是一种边缘权、交织权

　　商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。

　　（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性

　　商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。

　　1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。

　　2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。

　　（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。

　　（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。

　　（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。

　　（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]

　　3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。

　　（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。

　　（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。

　　（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。

　　（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].

　　1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。

　　（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。

　　（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。

　　（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。

　　笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。

　　2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。

　　3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。

　　相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。

　　1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使

　　如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。

　　2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：

　　（1）因规划占地，绿地等减少。

　　当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。

　　（2）改建 增建。

　　任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。

　　（3）维修。

　　为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。

　　3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。

　　对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。

　　4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4

　　如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].

　　如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。

　　（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同

　　1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。

　　（2）相关权不一定相邻

　　相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].

　　2.相关权与区分所有之间的关系

　　建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。

    3.相关权与物业管理权的关系

　　物业管理一般指物业管理企业按照物业合同约定，通过对房屋及相关配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。[xiv]

　　（1）权利所属不同。物业管理是一种基于合同产生的管理权；相关权是基于房屋所有权产生的及于建筑公用部分的公用问题和公用部分的权益问题。

　　（2）对象不同，物业管理只是提供服务，物业管理权是依委托行使的权利，是服务于所有人的；相关权是基于所有权而产生，是所有者的权利。

　　（3）物业权是通过服务获取收益；相关权调整公用设施上的关系或有些收益也是因他人使用了相关权下的相关设施而交付的费用收益。

　　物业管理，将相关权指向的建筑配套设施、空地、廊亭、绿地等设施用于经营，其收入不能认为是物业管理者的自盈经营收入，而应当认为是使用所有权相关权人的财物设施获得的收益应奉还房屋相关权人。

　　4、与开发商保留的使用权经营权的关系

　　开发商在房地产项目竣工交付使用后，留作企业自用的房产由其依法办理房地产权属登记手续。[xv]其余房屋应依法出售。开发商的权利除向业主提供产权外，还应提供相应的服务配套设施，绿地及亭廊等。

　　开发商售房后，除将全部经营权，使用权转移他人外，保留第一土地使用权及地上附属设施经营权的权利。如，对土地进行有益的经营开发，对配套的商业用房组织经营，或自营物业管理，在这种情况下，其享有与商品房产权人近乎同等的权利，而且有更多的使用自主权和经营自主权，与商品房相关权人共享相关设施的使用权。

　　5、与配套公共设施经营管理权的关系

　　众所周知，在现行体制下，一些行业管理的配套用房，是由开发商垫付资金并摊入商品房成本的，如配电设备用房、弱电室、消防设备间、垃圾间等，为专营服务商提供的服务用房及服务设施、专营人使用这些设施不但不交费，还要从开发商及相关人出提取营业收。，当他们用这些房屋设施拓展经营范围或转作他用时，这种专营配套设施的管理权经营权与房屋所有人的相关权是不在一个层位上的。严格讲，当开发商将提供这些公用设施用房的开支摊销在商品房开发费用后，这些专营服务商为得为得到这些设施经营权、使用权付费，并且应当服从相关权的支配。

　　此外，房屋相关权还与其他权利有种种关系，且已有专门的法律规定来调整，本文不再专述。

　　值得一提的是配套的商业用房，因商品房产权人共同使用相关配套设施而加快了相关设施的寿命减损，因此，对相关权人的权利损害也是要赔偿的。

　　二、相关权行使的特殊性

　　商品房的相关权因系从所有权衍生出来，因此，各所权人均有权行使相关权。由于这些所有权是及于整幅土地上除楼房外各公共设施的公共权利，这些设施建设的目的在于为公共利益提供服务，又由于这些设置的专属性不能按份或区分使用，只能准许集体共用，且这些设施是建立在国家所有的土地上的，拥有房屋所有权的人与享有相关权人的使用权是平等的。因此，相关权人不具有排他使用性。相关权的行使在于维护这些公共设施的公共使用性，包括公共使用的质量，他不能拒绝或排斥任何有相关权人和不同程度使用权人包括观赏人的使用和观赏。一般意义上讲，他的使用性质与共用接近，以集合使用为特征，所谓集合行使是指将各所有权的相关权抽象成一个整体使用权[xvi]来对外决定整幅土地含绿地的使用、观赏。

　　商品房相关权的特殊性，决定他的行使原则与其他所有权，使用权有本质的区别。

　　（一）商品房相关权集合行使应遵循的一般原则

　　1.商品房所有者使用优先原则

　　在商品房整幅土地上，具有商品房所有者的权益，亦有开发商的权益还有商业用房人的权益，在多种权益并存的情况下，商品房所有人、使用人优先，这是土地使用的目的决定的。土地的使用是为建商品房，商业用房、绿地、广场、亭廊等都是配套设施，因此从房屋使用的目的上，区分商品房购买者的相关权优于开发商、商用房所有人[xvii]是显见的。

　　2.在相关权的范围内，业主对使用设施的处分有决定权。在开发商将商品房建成出售给业主后，为商品房的出售配套建设的设施的使用权包括收益权，也应随开发目的实现及售房合同的约定转由业主分享，即使在开发商所享有公共设施的使用权管理权的状态下，也就是与业主共用状态下，如若改变这些设施，包括广场绿地的用途，应尊重服从业主的相关权，否则应视为侵权或违约，特别应当指出的是在商品房售出后，公共设施已转归业主，开发商不得再次利用公共设施盈利。

　　（二）商品房所有人行使相关权的特殊性

　　商品房相关权的行使应以集合行使为其主要对外特征，在集合状态下，动态情况下，集合状态相关权人的权利是怎样行使的呢，相关权人内行使相关权应遵循一些基本原则。

　　1.经多数同意的原则。

　　相关权人相互协商，做出决定时，应采取多数同意之选择为整体意愿，在多数同意下存在所有权面积多数和人员多数情况。

　　（1）所有权面积多数原则

　　面积多数的采用多在除业主使用权外，还存在多个使用权状态下使用，因为，公共设施的费用，是按面积分摊的，因此，在多种使用权都有表决权的情况下，应以面积多数原则决定。

　　（2）人员多数原则

　　在小区内，各业主不仅享有平等的相关权还有成员权[xviii]，当决定事项为各平等相关权人不影响他人权利时，应采用成员多数的原则决定。

　　（3）尊重习惯原则

　　在建成的小区内，业已形成业主委员会、社区委员会在已形成业主委员会、社区代表委员会、居民委员会的住宅区，行使权利的情况下，如无特殊情况，应尊重已有的习惯，同样，在物业公司代为管理的情况下，如无侵损多数人利益时，物业公司做出的决定亦应受到尊重。

　　2.在历史的进程中 房产相关权的变化

　　按现行的城市土地使用规定，民用住宅土地使用年限一般为七十年。在七十年内，该幅土地的使用难免发生各种变化，土地使用权的期满对相关权有十分重要的影响。

　　（1）商品房屋所有权随历史发展，在土地使用期限届满归于消灭时商品房所有权不变，楼房不倒，所有权不变。

　　（2）土地使用权期满，配套房屋公共设施仍归属相关权，不因土地使用权期限届满成为无主财产。（也不能当然的归属国家）

　　（3）为维持配套商品房设施寿命，商品房相关权人必须不断投入，一般讲，商品房配套设施的寿命与商品房的寿命是等同的，但亦不全然，广场、廊亭、花草等设施需不断维护才有其使用价值，这些维护需不断的投入，这种投入在一些地方以物业费的形式出现，虽然有可行之处，但性质显然不同。物业费交纳的是服务费，而维护费是自己权利物的维持使用权及价值，是自己为自己的财务支付的费用，只有这样认识，在土地使用权届满后，这些设施仍归房产相关权人才能与理不悖。

　　（三）理论研究对房屋相关权行使具有特殊的指导定义

　　相关权是中国社会现实城市的商品房建设中特殊的权利。这种权利的产生，是中国城市建设的特点决定的，即城市土地所有与房产所有相分离，这种情况在西方传统国家是不存在的，他们的理论（区分所有共有相邻）[xix]在我国很难适用，因此，我们在相关权行使的研究中，除借鉴西方现有的一些作法外，更多的应依赖于商品房销售、使用的实践，以及在这个实践中我们自己的理论研究，当这种所有权空中叠加，开发权、使用权、所有权相互交织，当为商品房所有权服务设施既相属又分离等特点显现的特别充分时，特别是相关权作为一种特殊权利，其作用得到大家共识时，这时的相关权理论研究方可能成熟，到那时，当商品房屋产权置换时，商品房屋相关权也将有条件的随之置换，随之与异地的商品房相关权置换。那时商品房相关权的行使规律更能指导相关权人正确行使自己的权利并能尊重他人的相关权，并指导他们行使相关权，如对绿地的特有投入承认其独立价值，并有价的接受转移。

　　三、相关权理论在实践中的应对问题

　　相关权的研究是出现于商品房大发展时期，此研究出现较晚，刚一出现就面临着与商品房有关的诸多问题，他必须要解决实践中的一些问题，也要应对他出现之前业已由其他法律调整解决的一些问题，也难免和其他法律规范调整所冲突。

　　（一）对原建公共用房面积、公共空间、预留房屋服务设施权利的确定及纠纷的处理，常见的有以下五类：

　　1.属于建筑物本身的设施，这些设施与建筑物主体结构相连，价值不可区分，如地下室，地下车库，楼口门厅管理用房，这些设施的占地、建筑面积支出一并计入共摊面积的性质决定了他们的费用很难从商品房的摊销中析出，现实生活中，即使地下室，地下车库单独出售、其价值也是复合在商品房的售价内的。即使出售，也只能向同楼、同区内的商品房购买者即相关人出售。

　　（1）房屋产权人不当然享有这些设施的使用权，即使其能分摊了这些设施的占地出让金，这些设施只能依相关权理论售予或按使用习惯供特殊的享有相关权业主使用。

　　（2）地下室、地下车库应一并转让。当房屋所有权人售出房屋时，相应的相关权含地下室、地下车库应一并转让。

　　（3）产权人付出一定对价取得的相关权而有偿转让相关权不被接受时，应允许相关权人保留特定的使用权。可以自用或出租给附近需要使用人，但不能出售给本区以外的人，无论价格高低与否。

　　2.小区配套设施如供电、暖、气、弱电、门卫等非商业用房（商业用房出售后不在此列），这些配套设施是专为商品房业主提供服务的，也是商品房的价值内容，这些设施的成本是摊入商品房成本的，因此，在商品房售出后，这些设施的专属使用人对这些设施只能使用于服务，而不能改作他用，更不允许盈利出租，实践中，一些专盈部门将这些用房视为自己的产权随意处置，安置居住，是有违相关权理论的，是对相关权的侵犯，应确认房屋所有权人对这些设施上的相关权，专属部门因使用这些相关设施而降低的成本，获得的盈利，应无条件转让给相关权人。这些设施的任何用途的变动，及价值的损益都应服从相关权人的意志。

　　同样，在配套设施作为独立用房出售后，含商业用房、会馆，购得人也同样享有同样的产权及相关权，小区业主主张售出房屋的经营利益或限制其使用公共设施是无法律依据的。

　　3.小区建筑间的廊亭、绿地、广场、假山等美化园林场所，这些用于装点小区的绿化、美化园林、场所，从形式上看虽与商品房不相连，似乎这些费用也不摊入商品房的成本，但这些装点与绿化对商品房的衬托作用已成为销售商品房的重要组成部分。 [xx]购买了商品房，就取得了这些附属场所的相关权，并当然获得这些园林场所的使用权和收益权，所以，一旦这些园林场所建成后，任何改变这些园林场所设施的决定都应由相关权人集体意志决定。

　　4.小区内建筑物上预留的张贴广告，展示形象的面积如围墙屋顶，墙面及独特的装饰，造型等，在繁华区内，凡是有制作广告价值的预留部分，都是具有商业经营眼光的做法，不仅可以提升小区的价值，而且可以实现以广告养房的经盈目的。但这样的广告宣传也给那些想要远离广告的业主造成损害，特别是广告的宣传占用了业主的房顶、墙面，其损害也是可以预见的。所以，当这些广告开始实施时，收益应当首先用于受到损失的业主。其次，收益除去成本，应当用于整体小区的服务费用，如折抵维护费用，减少业主对公共设施的支出。

　　5.关于主体建筑增加露台、屋顶公共观赏区范围的问题，该问题传统理论认为应属相邻权或区分所有解决，但笔者认为，露台、公共观赏区如果在规划之中的，该费用摊入建设成本，该露台和公共观赏区就不能由开发商作为自己的权利赠送某个个人或有偿转让（包括所有权相关权人）

　　随着建筑结构的发展，高层建筑的公共观赏区、露台已成为人们休闲的时尚选择。这些面积凭借大家共同的屋顶、墙体构成的，其价值及利益应由相关权人分享，而不能以传统的相邻使用归属某人或某几个人使用。当然个别露台、屋顶过于狭小，不宜公共使用，基于安全考虑，划定范围，归属个别人使用也是可以的，这只是但从划分习惯作法而不能作为个别人的特权或由开发商随意赠送的籍口。

    （二）新增、改建面积的处理

　　现实生活中，在小区建设完成后，经常出现改建、增建项目，如改造地下室、地下车库为旅馆或地下超市，将廊亭镶嵌 屋顶改为咖啡亭等经营用房，这些问题与相关权的联系需进行论述。

　　1.将与商品房结构相连的地下室、车库、改建成旅馆、超市的问题，根据上述理论，地下室、车库存在于相对相关权，地下停车场，则涉及大部分相关权人的利益，如前所述，地下室一般归特定的相关权人，车库原则上归属全部相关权人，这种改造，一般依多数同意原则，方可进行。

　　（1）地下室改建为旅馆，势必影响同楼面积业主居住人居住的生活质量，这种地下室，无论是否租出，理论上都归特定的相关权人所共有或按份共有。因此，未经特定相关人同意，这种出租是缺乏法律依据的。在获准出租后，这种出租收益，应归属相关权人所有。

　　（2）地下车库，在严格定义上讲是不能改作他用的。因车库是建设住房的必要条件，但存在有足够可使用的地上停车场后，地下车库使用率不高，在多数相关人同意的情况下是可以改造用途的，这种改造用于超市经营的可委托物业经营，这些收入应归相关权人或优先用于相关权人利益的支出。

　　（3）翻建、改建、绿地中的廊亭，用于出租的问题

　　在现实生活中，一些小区经营者将小区建设原建的廊亭进行改造、镶嵌玻璃、棚顶为咖啡厅或展厅 ，根据相关权理论，这些改建是无法律依据的。如经多数同意将廊亭改造为咖啡厅或展厅，为相关人提供生活上的便利的亦可，如有收入应归相关权人。（在这里不讨论违法建筑问题）

　　（4）新建。物业管理部门利用小区的通道、]绿地建交易市场等，这些行为无论是否经过批准，都是侵害业主相关权的。

　　除合理部分外，必须拆除恢复原状。

　　（三）改变用途的相关设施的经营收入的归属问题。

　　1.出售、出租、发包体育场所

　　在成规模的商品房小区中都相应有会所及体育场所的配套建设。这些会所及体育场所的主体结构与商品房主体结构或许相连，或许分离，会所、体育场所在商品房售出后，经常发生改变用途的情况，纠纷性相应较多，有些学者将该纠纷视为物业纠纷或归类于区分所有来解决，笔者不完全认同这种观点，笔者认为应对这些场所的设计及成本摊入进行分析，如成本摊入或部分摊入商品房成本则产生业主的相关权问题，应依照相应的相关权理论解决，如未摊入商品房成本，是独立的出售或者转移给物业经营人经营的则与产权人、相关权人无关。 2、将未能售出的房屋改造成公寓出租的问题

　　依据商品房的建设规划，商品房只能用于出售，当商品房建成后，出现销售困难。房屋闲置的情况，开发商能否将建成的商品房改变用途，用于公寓出租，笔者认为这是不应该的。即使获得了批准也有侵犯商品房产权人权益之嫌，因为产权人购买商品房的目的在于与商品产权人相邻而居，生活环境相对固定，而开发商将这些公寓出租给不确定的，经常流动的人，势必降低业主的居住生活质量。如果确实不能售出，确因经营状况不得不出租的情况下，亦应商请购房人的同意，并给业主适当赔偿的情况下为之。

　　（四）在意外情况下，相关权指向的标的发生重大变化的处理

　　1.规划改线市政公用设施占用小区场地空间问题

　　在城市建设中，规划的改线会经常出现，有些会带来利益，有些会造成损害。如公共交通工具穿行小区通道，既给小区人出行带来不便，也对小区人员的生活带来可能的交通意外，一般情况下，国家规划已批准该区域归该区域或社区域居民使用，就不应再安排公共交通穿行小区，如系改造必须借用，则必须对小区及小区相关人给予赔偿，如属小区物业，对外签合同，吸引公共交通入小区则构成对小区所有业主相关权利的损害，所签协议无效。

　　2.在小区场地内培育出奇花异草创造出小区的园艺品牌，创造出无形资产问题的处理

　　在小区建设中，集中物业管理，居民文化沟通融合的共同影响下，小区培育出一些奇特的景观，创造出一些为世人所熟悉、敬慕的品牌，如在历次小区生活评比中荣获奖项，成为示范小区或园艺小区品牌，或由于意外的宣传和发现，小区奇花异草、怒放、山石流水形成奇特景观为当地传颂，当有些人用这些无形财产用于个人经营成盈利或圈地收费时，其侵犯的是何人权利莫衷于是，特别是这些行为为物业管理行为时，有人认为这是理所当然的，这是大错特错的，这些为人知悉景物的示范作用是小区文化价值，归属于小区所有权人相关权人及使用权人，也包括物业管理人员，非公益的利用这些品牌，是对上述权益人权益的侵害，应当予以制止。

　　3.意外灾害对小区附属设施造成损害的处理

　　天灾、人祸、洪水、地震、瘟疫传播，都有可能对小区道路广场、草地、廊亭等公共设施造成损害。这时开发人早已退出，对此开发商不再负有修复责任，物业公司对此亦有负责，此时，恢复被灾害破坏的设施，应由谁承担，这是一个新问题还没有什么确定的解决办法，但按相关权理论，相关权人为维护其在相关设施上的相关权及生活质量，就必须为修复这些损失的设备出力，分摊支出费用。特别在前期相关设施收益不足 的情况下，亦应由业主及相关权人担负。

　　四、相关权行使的若干特殊问题

　　（一）相关权的一般行使

　　相关权一般行使的研究在于给各相关权人在日常生活中行使相关权提供一些原则性、指导性的建议。

　　1.各相关权人，相关权平等

　　相关权人一般均为商品房所有权人，也包括有偿使用并受让相关权的租用人或借用人，无论所有权人所拥有房产权或使用人使用面积的大小，从法律上讲，各相关人的相关权在权利上是平等的。这是重点研究的问题是，在较大面积的商品房小区，分区建筑，配套服务设施有远近或质量上的等级上相异而如何处理的问题。我们将小区内分各个不同区域的情况，主要分为二类，小区内为邻里，各分区之间为相邻。邻里与相邻的相关权的行使各有特点。

　　（1）邻里相关权利的行使 .这个问题在前边已有阐述。主要是邻里在就近相对狭窄的范围内设置篱帐，以安全隐私为由，限制他人通行或观赏。这样的行为应视为侵犯了他人的相关权，应当予以排除。

　　（2）相邻间相关权的行使。相邻小区相邻而居的相关权原则上也应是平等的。实践中，一些小区先后分别数年建成，一些设施配套档次不等，且分小区分别进行管理。时有限制分小区之间进入和使用相关设施的问题。笔者认为，处理此问题不应以此小区和彼小区看待，而是以该小区土地是否整幅审批，一体建设，如整幅土地的出让金和相关设施是一同分摊的，那么，这种限制行为就侵犯了相邻分小区业主的相关权。如系分期建筑，分期出售，分别管理，虽同用一个小区名称，但因土地出让金及相关设施专用的摊销，是分别计入商品房售价的，自应视为不同区域的相关权，不同内容的相关权，这种限制的行为不应认为是对他小区业主相关权的侵犯。

　　1.相关权与其他使用权的行使

　　在前边的论述中，我们谈到相关权是所有权派生的权利，在使用层面上有优于其他使用权的一面，但这种相关权不具有排他使用性。

　　（1）与公共设施建设权相矛盾时应服从，与商业设施建设有矛盾时应协商。

　　第一，小区建成后，因城市规划需开沟挖槽铺设管线等情况，对此时有纠纷，有些由物业公司作主，有时业主自发上告阻止，对此如何处理莫衷一是，根据相关权理论，相关权是业主所有权及国有土地及公共设施上的相关权，当这种占地穿管为整体公共建设需要时，相关权应服从国有土地的公共使用规划要求，即使在理论上相关权有优先的成分，在无害穿越的情况下，不得主张赔偿或禁止。

　　第二，当这种管线设施有一定的危险，有可能造成一定损害时，相关权人应有权请求必要的补偿，但不能因请求补偿而阻止管线穿越。

　　第三，现实问题最大的是市政设施的建设已归属商业经营集团及公司，他们申请穿越小区的申请都有商业目的（营利）在这种情况下，虽然规划审批是政府的权利，但国家已将该土地先于商业设施准许由业主使用，因此，再将这块土地允许他人使用时，应争得相关权人（业主）的同意。而最基本的是付出补偿。以公共利益为名，免费由商业经营公司穿行批用土地的做法，是侵犯业主相关权的。在这个问题 上 ，物业公司不能代业主行使相关权，所签协议未经业主同意或追认是无效的。

　　（2）准许善意通行 .

　　一些旧城改造小区及一些新建小区建设由于使用面积过大，对周围居民通行造成阻碍，尤其是加了围栏围墙后，给居民通行造成不便，在这种情况下，只允许小区居住人凭证通行。应当说在现阶段，这是一种维护治安和小区业主安全的，大家较为认可的保安措施，但这种措施只有现阶段意义，从法律角度讲，新建设施不得影响先有居民的穿行便利，即限制他人的使用权。依据相关权理论，对于小区道路、绿地的使用并不具有排他性，那种垒墙 ，圈篱笆，划地为“牢”的作法随着社会发展将被淘汰。可行的作法是，应允许其他居民善意穿行，必要时采取登记或发证的办法予以解决。

　　（3）不禁止观赏

　　新建具有一定规模的小区，均有相当大面积的绿地及景观，这些绿地和景观为业主提供了优裕的生活及观赏环境，这些绿地及景观均有观赏性，这些观赏性是否只属于小区业主，笔者认为，不能当然的得出这样的结论。环境权并不具有专属性，优秀的环境，优美的景致并不能专属特定的业主，从相关权理论讲，享有相关权不具有排他的使用权，因此，在相邻其他小区业主前来观赏时，不得以安全为由予以拒绝，也不得设置其他理由（如收费）拒绝进入，随着社会的发展（当社会治安不成问题时）小区绿地、景致应向社会开放。

　　（二）相关权的救济

　　相关权是从属于商品房所有权的一种边缘权利，相关权的从属性决定了相关权的行使为业主，但相关权的独立性决定，当相关权发生争议时，相关权人（不只是产权人）可以独立提请有关部门予以解决。基于对相关权的认识及研究还在初始阶段，相关权的内容范围还不被广大业主、居民所认识，因此在业主就相关权涉及的权益发生争议时，应充分尊重现有的调处矛盾的机制、机构及程序。

　　1.人民调解委员会的调解

　　人民调解委员会赋有调解民间纠纷的职责，从相关权的范围看，相关权存在于小区各业主之间，各业主均为邻居，发生纠纷应本着平等、自愿、公平、维护公益的目的出发平等协商，达成解决方案，这应当是小区相关权纠纷的主要解决途径之一。

　　1.房屋土地规划部门的处理

　　房屋土地根据规划部门的规划进行建设和使用。这种规划审批要履行严格的审批手续，因此，一旦发生纠纷，只要查明土地的使用范围，使用人、使用权属，使用性质及出让转让过程，这些因使用土地而产生的纠纷就有了解决的依据。同样，相关房屋设施的产权登记也是如此，一旦这些涉及纠纷及相关权的纠纷，找到上述行政管理机关，这些行政机关的调处也能起到很大的化解作用，根据物业管理条例的规定，物业的管理统归房地管理局，[xxi]纠纷的发生一般均发生在物业与相关权的方面，房地管理部门当然对这些纠纷的解决具有职能作用、处理作用。

　　2.诉讼

　　相关权纠纷的诉讼比较复杂，相关权诉讼涉及的实体法依据已经论述，现在只是着重研究诉讼程序及权限问题

　　3.提起诉讼的法定条件

　　第一，根据我国民事诉讼法的规定，有权提起诉讼的应是具有民事权益的各方当事人。就相关权所涉标的而言，一般限于开发商与业主及业主与其他人权利之争，因此，当业主依据购房合同解决涉及的绿地相关附属设施问题时，各业主基于合同均有独立的诉讼权利，根据违约事实，应对受损人给予赔偿（违约金或赔偿金）。

　　第二，当业主认为其他使用人的使用侵犯了业主相关权时，此时的相关权，表现为一种集合使用的权益。因此，业主能否各自提起诉讼值得研究，一般认为这种集合使用的权益应有至少1/3的人提起或经业主委员会同意方能提起，据此，相关权人应派出代表参加诉讼。

　　（2）调解方案的特殊承认

　　按照集合诉讼的一般理论，调解应取得各当事人的授权。但相关权益的诉讼代表人在即将或达成调解时，很难让业主明示或接收调解，在这种情况下可采两种做法。

　　第一 认为多数人同意的特别诉讼授权，即为全体相关人一致的特别授权。

　　第二 调解关系确立后，应涉定生效时间，一定期限内不达1/3 反对，视为承认调解权力，调解结果对全小区业主具有约束力。

　　（3）诉讼损失及收益的分担

　　相关权益提起诉讼后，其胜诉的收益和败诉的损失是客观存在的，对诉讼取得的收益（赔偿、补偿），在优先支付诉讼支出后，可以按相关权人数平等分享；诉讼损失，按权利义务相一致的原则，应由各相关权人分担，在这里需要点明的是反对和不同意诉讼的人不因反对而不分享收益，亦不因失败而不分担损失。上述诉讼收益及损失如是按产权面积计算也是一种方法。有的地方，上述争议由物业管理机构代为诉讼，这种做法缺乏法律上的依据。因为物业公司不当然取得代为业主行使权利的相关权，但在现阶段对减少诉讼有帮助，法院也可接受，也可减少业主的负担，在业主不反对的情况下是可行的。

　　主要参考书目录

　　1.《民法教程》，江平等编，中国政法大学出版社，1986年版

　　2.《民法学与判例研究》，王泽鉴著

　　3.《房地产抵押权实务》，陈铭福著，五角图书出版公司，1984年版

　　4.《民法原理》，佟柔主编，法律出版社，1983年版

　　5.《比较法总论》，沈宗灵著，北京大学出版社，1987年版

　　6.《房地产审判实务与疑难案例评析》，汤树华著，法律出版社，1992年版

　　7.《民法》，梁慧星著，四川人民出版社，1988年版

　　8.《物权法论》，史尚宽著，1975年版

　　9.《土地登记之理论与实务》，朱璋、陈铭福著，1979年版

　　10.《中国物权法总论》，孙宪忠著，2003年法律出版社

　　11.《现代建筑物区分所有权制度研究》，陈华彬，1995年版

　　12.《物权法草案》，王利明，2001年版

　　13.《中国物权法建议稿草案》，梁慧星，2000年版。

　　14、《侵权行为法》张新宝，2000年版。

　　注释：

　　[i] 见中华人民共和国宪法1982年12月4日全国人大五届代表会五次会议通过第十条

　　[ii] 中华人民共和国土地管理法1986年6月25日全国人民代表大会第十六次会议通过第六条，城市市区的土地属于全民所有即国家所有。

　　[iii]

　　[iv] 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第12条居住用地出让最高年限70年；综合用地50年；商业、娱乐40年

　　[v]建设部关于国有土地使用权证及房地产交易中土地使用权等有关问题的答复（89）建房市字第77号文

　　[vi] 北京市住宅配套商业服务用房规划建设使用管理办法北京市人民政府令（1991）第25号第8条

　　[vii] 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第12条居住用地出让最高年限70年；综合用地50年；商业、娱乐40年

　　[viii] 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第41条

　　[ix] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见1988年4月2日97条

　　[x]注4见中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理（1990年5月19日国务院发布）中华人民共和国民法通则第71条、第78、条第83条等规定

　　[xi]见陈华彬现代建筑物区分所有权制度研究1995年法律出版社出版第65页

　　[xii] 参见陈华彬著现代建筑物区分所有全制度研究1995年法律出版社出版

　　[xiii]参见陈华彬著现代建筑物区分所有全制度研究1995年法律出版社出版第65页

　　[xiv]见国务院法制办2002年10月22日关于公布《物业管理条例（草案）征求意见的通知

　　15见1995年建设部41号令城市房地产开发管理暂行办法》第25条

　　参见城市产籍管理办法（1990年12月31日建设部发布）13条

　　[xvi] 本文所指整体使用体现在自行管理物业所组成的自治性组织，如德国的“住宅所有人共同体”美国的“公寓所有人协会”，我国为业主委员会。

　　[xvii]中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第55号（1990）第12条单纯的居住用地年限为70年由于商业用地的40年

　　[xviii] 参见《上海市居住物业管理条例》业主委员会是在物业管理区域内代表业主实施自主管理，维护业主的权益。

　　[xix] 参见陈华彬著《现代建筑物区分所有权制度研究》法律出版社1995年版66至75页。

　　[xx] 北京市房屋土地管理局关于印发《北京市优秀管理居住小区标准（试行）》京房物他字{1996}164号新建小区公共绿地人均1万平方米以上；旧城改造小区，公共绿地人均不低于0.5平方米。

　　[xxi]参见夏善胜主编〈物业管理法〉法律出版社2003年版

    作者:石金平 王增勤