虽然《房产测量规范》、建住房［2002］74号文对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但杭州市在具体操作中仍然存在一些问题需要国家有关部门给予解决。现将有关问题说明如下：    

    一、关于阁楼问题    

    1、阁楼数据采集问题    

    阁楼位于建筑物屋顶部分，建造成坡屋顶形式，除了开设采光窗以外，一般全部封闭。《规范》规定“房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20米以上的部位计算建筑面积”，而在实际操作中，因斜面结构的厚度难以采集，造成高度等于2.20米的部位很难精确量取。因此，对类似斜面结构可否根据实际可利用情况，规定按净高2.05米（含）以上起算建筑面积。    

    2、阁楼是否参与分摊的问题    

    从建筑的角度来看，相对某一幢楼而言，阁楼是其完整的一部分，与楼下各层密不可分，应参与该幢楼共用面积的分摊。而从规划的角度来看，如果该幢房屋阁楼层无规划审批手续，应属违法建筑，在房产发证时也不予确权，在作共用面积分摊处理时，作为违法建筑的阁楼不应承担下部各层共用面积（合法建筑）的分摊。两种处理方法结果相差较大，难以取舍。    

    我们在处理阁楼问题时，一般根据规划审批质料。对有规划审批质料的阁楼应参与整幢共用面积的分摊；对无规划审批质料的阁楼，仅计算建筑面积，而不参与任何共用面积的分摊。    

    二、关于室外楼梯问题    

    1、无顶盖室外楼梯的计算方法    

    根据《规范》规定“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”，对此有两种理解方法。第一，只要是无顶盖的室外楼梯，都按室外楼梯各层投影面积之和的一半计算；第二，上一层楼梯可以作为下一层楼梯的顶盖，无顶盖应针对最上一层室外楼梯而言，因此室外楼梯无顶盖时，最上一层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积。我们认为第二种理解方法更为合理。    

    2、室外楼梯的算法问题    

    根据《规范》室外楼梯按各层水平投影面积计算，此处各层水平投影可以理解为该室外楼梯实际到达的层数，即按自然层计算，也可以理论为一层到第二层的室外楼梯投影到第一层，第二层到第三层的室外楼梯投影到第二层，依法类推，即按自然层减去一层计算。两种算法正好相差一个层次。    

    三、关于有柱走廊的计算问题    

    对于有柱有围护，但围护在外，柱在内的有柱走廊，如按《规范》“与房屋相连的有柱走廊，按其柱的外围水平投影面积计算”，势必造成柱外围与围护之间建筑面积的丢失。因此，对一些特殊的有柱走廊可否分段计算，即有柱部分全算，无柱部分按一半计算。    

    四、楼梯（间）中空（孔）问题    

    为满足不同层次的需要，商品房“跃层”户型越来越多，其户内有楼梯连接上下两层，而楼梯并没有占满楼梯梯位（或楼梯孔），局部形成“空”位，且不同户型的“空”大小不一，小则0.1-0.2平方米，大则2-3平方米，写字楼中“空”位更大。此部分对购房者无实际用途可言，在计算套内建筑面积时是否应予以扣除？    

    另外，越来越多的“跃层”户型在设计时户内楼梯由用户自理，在竣工时没有建造楼梯，而是留出楼梯孔。对该楼梯孔是否应计算建筑面积，我们的看法也不统一。其一，房产测绘应反映客体的实际情况，实际不存在的建筑应不计算建筑面积；其二，该楼梯之所以不造是因为业主在装修时都要自行设计，即使造了该楼梯，业主在装修时也会拆除，从而破坏建筑结构。因此，应计算建筑面积。    

    五、地下室共用部位的处理问题    

    由于现代房屋设计的多样化，在高层住宅楼、写字楼、多功能综合楼等的地下室中设计了大量的设备用房、管理用房，有时甚至占据整个地下室层面。但规划部门、主管部门在计算建筑容积率、土地出让金时一般仅仅考虑地上部分的建筑面积，如果严格按照《规范》要求分摊，势必造成地上部分建筑面积大幅度增加，最终导致规划验收时，各项经济技术指标严重超标。另一方面，大多数业主对地下室共用部位的分摊也是怨声载道，认为透明度不够、水分太多。因此，我们建议对地下室共用部位的处理方法制定更为详尽的补充规定。    

    六、有关专业名词的概念问题    

    我们在按照《规范》及建住房［2002］74号文实施房产测绘时，对其中一些专业名词的概念理解存在诸多不同意见，现举例说明如下：    

    1、夹层、假层、差层、附层等没有具体定义，相互的关系和区别不清楚。    

    2、阳台、门廊、门斗、走廊等的认定标准。    

    3、同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的情况下，如何认定主墙，玻璃幕墙的厚度又如何判断。    

    以上是我们公司在多年实际操作中遇到的一些有代表性的问题。仅供参考！

    杭州市房地产测绘公司

    来源:中国房产测绘网