网友提问：“甲购买开发建设单位一套商品房，双方签订了买卖合同，并共同申请办理了房屋所有权转移登记，甲取得了房屋所有权。但事后发现房屋质量有问题，要求退房，开发建设单位也同意。双方愿意解除合同，甲是否可以放弃所有权，房屋仍恢复开发单位所有。我们应如何办理登记?”

南宁律师：此类问题在网上时有出现，在别的地方也有人提出来过。我们说，此种情形只能办理转移登记。多数同志感到困惑。认为当事人愿意解除合同或放弃产权，为什么就不能不用转移登记的办法，将房屋直接恢复到卖方名下呢，因为转移登记就会产生相关税费问题，人家是退房，不是交易行为，再缴纳一次税费，觉得挺冤的。为说清楚这个问题，我们不得不做些分析：

　　一、这个合同关系已经终止，不能再解除

　　房屋买卖合同是房屋物权变动的原因材料，也是因民事法律行为而取得房屋所有权的最常见的方式。甲和商品房开发建设单位签订的买卖合同，只要不存在《民法通则》第58条和《合同法》第52条合同无效情形，也不存在《合同法》第54条合同可变更、撤销的情形，他们的合同从签订时起就已经合法生效。双方持身份证明、房屋权属证书和买卖合同共同申请了房屋登记，经登记机构审核，将房屋所有权登记在甲的名下，予以公示，即产生了物权变动效果。至此，当事人之间的房屋买卖法律行为结束，因而当事人之间的合同的权利义务关系因“债务已经按照约定履行”也终止了(见《合同法》第91条 (一))。对于已经履行完毕的合同，不存在当事人再解除合同的事由。

　　《合同法》第93条虽然规定了“当事人协商一致，可以解除合同。”那是指在房屋所有权未完成转移登记以前，甲的权利尚未记载于登记簿，双方协商解除合同并共同申请撤回登记的情形。而一旦房屋所有权记载于房屋登记簿，就产生了物权效力。物权是绝对权、对世权，物权优于债权。因此，不能由当事人双方以解除债权合同的方式而改变。除非该法律行为不成立、无效或者被撤销，可以以法院或者仲裁机构先行做出生效判决或裁决，才溯及到法律行为成立时而自始不生效，作为更正登记的前提。

　　二、放弃所有权，房屋恢复不到原产权人名下

　　于是，登记权利人就想以放弃所有权的办法，把房屋重新恢复到原出卖人名下。这是当事人对放弃房屋所有权的法律制度不了解，而一厢情愿的想法。

　　放弃所有权，意味着抛弃房屋权利，所有权被抛弃了，按照《民事诉讼法》第15章第5节的规定，就成为无主财产。如果有人认领，仍然得办理转移登记，登记在认领人名下，相关税费并不减少。无人认领的情况下，虽不用办转移登记，根据《民事诉讼法》第175条规定只能“收归国家或者集体所有。”原出卖人是取得不了的。

　　那么，怎么办呢?

　　三、只能申请转移登记

　　为什么只能申请转移登汜呢?道理很简单。因为该房屋不是因为所有权人的姓名和名称变更、街道、坐落变更或者房屋面积、层次变更，不属于变更登记内容；因为当事人的法律行为合法有效，登记机构登汜的权属状况和房屋自然状况(房屋登汜簿不登记房屋质量项目)均与实际状况一致，不产生登记错误可以更正登记的情形；而当事人退房行为产生在房屋转移登记以后，由甲又将房屋所有权转给了开发建设单位，其结果是房屋的所有权主体发生变动，只能是房屋所有权转移行为，不做转移登记，是没有其他登记类型可以适应该情形的。

　　但是，这毕竟不是一个交易行为，应该如何解决因质量问题而退房转移登记时产生的费用问题呢?就目前的相关规定，有两种方法：1．根据《商品房销售管理办法》第35条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核检。经核检，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”在开发建设单位同意买受人退房的情况下，房屋转移登记的费用，可作为买受人的损失，由开发建设单位给与补偿或支出。当事人可凭身份证明、主体结构不合格的核检证明、双方的退房协议或约定，申请房屋转移登记。2．如果开发建设单位不予配合，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条“因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核检确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，提起诉讼。经法院判决或裁定后，依据《房屋登记办法》第80条的规定办理相应登记。