2004年2月，韦先生夫妇在南宁市某小区购买了一套预售商品房。根据韦先生夫妇与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商应当在2004年9月底前将经验收合格的商品房交付给买房人，如开发商逾期交房，应从最后交付期限次日起至实际交付之日止，按已付房款的每日万分之一支付违约金。2004年8月，该套商品房竣工并经验收合格，9月中旬开发商即通知韦先生夫妇来办理入伙手续。实地验房时，韦先生夫妇发现房屋存在客厅、餐厅以及飘窗的墙壁多处出现空鼓、门锁损坏、玻璃门损坏、电线线路错位等问题，并在开发商提供的《验收意见表》上写清楚了上述问题，要求开发商及时整改。开发商陪同验房的人员也在《验收意见表》上签字，承诺将进行相应整改。由于房屋存在上述问题，韦先生夫妇没有领取房屋钥匙及房屋使用说明书等交房资料。2005年9月底，开发商最终完成了整改，韦先生夫妇再次验房确认无误后才与开发商办理了交房手续。此外，韦先生夫妇购买的房屋位于第二层，其厨房阳台位置下方是一个小平台，阳台的栏栅高约1米，下面一楼靠墙位置设置了很多管道。韦先生夫妇认为，这些管道易于攀爬，而且加上厨房栏栅过矮，容易给其位于二楼的房屋带来安全隐患。

因此，2006年初，韦先生夫妇向法院起诉，要求开发商按购房合同约定支付逾期交房违约金2万余元，同时要求开发商对其房屋阳台存在的不安全隐患进行整改达标，即将其与相邻房屋的厨房平台之间下方处形成的通道加装防盗网封闭。开发商辩称：韦先生夫妇购买的房屋已经在合同约定的交房期限内验收合格，韦先生夫妇没有正当理由拒绝收房，由此导致了延期交房，因此开发商没有义务支付违约金。至于厨房阳台的问题，开发商提供的商品房设计、施工均符合国家规范、并已验收合格，不存在安全隐患，因此没有加装防盗网的必要。

经开庭审理，法院认为：开发商交付的商品房除应符合合同约定的交房条件外，还应当符合商品房的通用用途。虽然韦先生夫妇购买的房屋已经在合同约定的交房期限内通过了验收，但是房屋存在的门窗损坏、空鼓等问题确实属于房屋瑕疵，并对房屋的使用造成影响，开发商对此应承担违约责任。但考虑到房屋主体工程已经通过验收，上述房屋瑕疵对房屋使用的影响有限，并且开发商对瑕疵已经整改了，因此将韦先生夫妇请求的2万元违约金降低为1万元。

关于厨房阳台整改的问题，其一购房合同对此没有约定，其二如加盖防盗网可能会破坏小区的安全整体规划，对其他公用设施的利用造成妨碍或者可能产生新的安全隐患。因此，法院最终判决开发商支付韦先生夫妇1万余元的逾期交房违约金，同时驳回要求加装防盗网的诉讼请求。

由商品房瑕疵或质量问题引发的纠纷在与商品房相关的纠纷中占了很大比例。在开发商交付房屋给业主前，一般都会有个“验房”程序，即业主与开发商的代表一起对房屋进行验收，以确认房屋是否符合购房合同约定的装修、装饰及设备配备标准。如房屋确实存在质量问题或者影响房屋正常使用的瑕疵，业主可以拒绝收房，同时要求开发商进行整改，直至整改合格。在“验房”这一环节，业主应注意如下问题：1、如果房屋存在问题的，应在《验收意见表》上或者以其他方式书面写明有关情况，并让开发商或其工作人员盖章或签字确认，一方面可以作为开发商下一步进行整改的参照，另一方面如日后索赔，也可作为相应的证据；2、签订购房合同时，应留意购房合同中关于房屋交付使用的标准，以及开发商如逾期交房应承担何种责任等条款。如果购房合同中明确约定了逾期交房的违约责任，则更有利于保护业主的利益。                       

远东律师事务所